"AS PERÍCIAS TÉCNICAS NAS RENOVATÓRIAS"

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Por Michel Cutait*

Um momento importante no desenvolvimento de um Shopping Center acontece na fase das renovações dos contratos de locação.

Essa renovação contratual tem diversas questões a serem compreendidas, que podem influenciar de maneira decisiva tanto na valorização do próprio Shopping Center como na viabilidade financeira de uma loja.

A renovação do contrato é uma prerrogativa que a lei garante aos locatários quando são comprovados determinados requisitos.

Esses requisitos são itens obrigatórios, e caso eles tenham sido observados, a renovação do contrato de locação nas mesmas bases do contrato anterior é obrigatória, ou seja, o locador não pode negar por ser uma garantia da lei.

É verdade que existem determinadas exceções em que o locador pode até reaver o imóvel, mas essas hipóteses são pouco comuns no Shopping Center, e portanto sua discussão ficará para outra oportunidade.

Para que a renovação do contrato seja garantida, o locatário precisa demonstrar que tem um contrato de locação escrito, com prazo determinado de no mínimo 60 (sessenta) meses, ainda que consecutivos, ou seja, que a soma dos prazos consecutivos alcance 60 (sessenta) meses, que esteja exercendo a mesma atividade ou ramo de negócio nos últimos 36 (trinta e seis) e que esteja em dia com suas obrigações contratuais.

Outro requisito essencial para a renovação obrigatória é a propositura da ação judicial antes de 06 (seis) meses para o fim do prazo de locação. Esse limite é uma regra essencial porque se a ação não for proposta até essa data, o direito da renovação deixa de existir.

Então, vamos imaginar que esses requisitos tenham sido todos cumpridos, e que o locatário tenha ajuizado a ação renovatória corretamente, o processo começa a correr no Poder Judiciário, e cada parte deverá indicar qual o valor locatício, o valor do aluguel, que julga ser o valor compatível com aquela locação.

Avaliar o valor locatício é o grande desafio.

Para fazer isso, os juízes acabam determinando que seja feita uma perícia técnica, para que o perito judicial avalie o imóvel e informe qual o valor do aluguel, segundo seus critérios de avaliação, deve ser o novo valor de aluguel a ser exigido no novo contrato a ser renovado.

Tudo isso é aparentemente normal, porém, existe um fator que não tem sido levado em consideração, que é o fator mercadológico especificamente considerado para os negócios de Shopping Center.

A locação no Shopping Center não é, nem de perto, uma locação semelhante às lojas de rua ou de pequenos espaços comerciais como galerias ou modernamente chamados de street malls ou strip malls, pelo contrário, a locação no Shopping Center tem regras específicas, tem características que exigem que os locatários cumpram determinadas obrigações, e mais do que isso, tem uma planejamento lógico muito mais complexo do que simplesmente a locação comercial de um espaço ou área.

Esse tem sido um grande desafio nas perícias técnicas, porque a grande parte das perícias ainda adota critérios e metodologias que não são adequadas para a avaliação de uma operação de Shopping Center, e consequentemente, a apuração do valor devido para a renovação do contrato sofre discrepâncias, contradições e equívocos que podem tanto prejudicar o Shopping Center como também prejudicar o próprio locatário.

Para avaliar o valor da locação de um espaço comercial dentro de um Shopping Center há muitos critérios que devem ser considerados na metodologia, não só a área ou a localização como é comum nas perícias de locações comerciais em imóveis de rua ou convencionais.

Na metodologia de cálculo e apuração de uma locação em Shopping Center é necessário levar em consideração, alem da área, o pavimento em que a loja está localizada, a localização no mall, a fachada, a atividade comercial que está sendo exercida, a importância da marca, a relevância daquela operação para o Shopping Center, e também, ainda que digam ao contrário, o entorno, a característica do empreendimento, e até mesmo a própria capacidade da loja de geração de valor pelas vendas ou faturamento.

Tudo isso precisa ser levado em consideração na avaliação, e, mesmo que seja adotado um método comparativo, é necessário que o perito judicial seja capaz de compreender, entender e considerar todos esses aspectos para encontrar um denominador comum para ser adotado no caso específico, e assim, possibilitar que o valor do aluguel seja ajustado de forma correta, atual e compatível com à dinâmica de um Shopping Center.

Infelizmente, a grande maioria dos peritos judiciais, que são indicados pelo juiz, não conhecem o negócio de Shopping Center, e portanto, em suas avaliações, acabam usando critérios e metodologias que não são congruentes ou adequadas para a realidade de uma locação de um empreendimento tão especial e diferenciado, o que pode resultar em uma avaliação (ou laudo) bastante desconectada da situação vigente no mercado.

Esse conhecimento específico em Shopping Center não é uma habilidade que se pode aprender por mera observação, opinião ou impressão, porque este tipo de negócio exige um conhecimento bastante profundo, aplicado e especializado cuja compreensão vem da prática do mercado, da formação dirigida e/ou especializada, e da vivência sobre as questões operacionais, técnicas, contratuais e gerenciais de um Shopping Center.

Por isso, os locadores e os locatários precisam se equipar de recursos que permitam que o laudo do perito e/ou a avaliação do novo valor do aluguel sejam impugnados, discutidos e reavaliados de uma forma mais adequada, segundo as exigências especiais que um Shopping Center exige para que a relação entre locador e locatário sejam positivas e alcancem um objetivo em comum que é a geração de valor para as empresas, o que, por si só, causa um efeito sistêmico em toda a cadeia econômica, inclusive os consumidores e funcionários.

Dentre esses recursos necessários está: um banco de dados bem estruturado, com números, estatísticas e análises sobre os negócios; um arquivo de contratos bem organizado e completo; um planejamento estratégico jurídico e financeiro que focalize exatamente quais os dados e quais as informações são relevantes para determinar o novo valor do aluguel; um advogado ou um escritório de advogados especializado nesse mercado; um rol de quesitos bem feito, pontual e assertivo para alcançar as conclusões planejadas; e um assistente técnico que tenha conhecimento especializado para acompanhar e colaborar com o trabalho do perito, mas também que tenha uma visão clara sobre todos os critérios que devem ser considerados na apuração do valor do aluguel para as locações de Shopping Center.

Esse planejamento pode ser determinante para o resultado do processo, ou seja, se todo esse trabalho for feito de maneira eficiente e adequada, o valor do aluguel poderá representar exatamente aquilo que ele deve ser, assim considerado segundo critérios específicos e compatíveis para uma locação de Shopping Center.

Como resultado disso tudo, tanto o Shopping Center como os locatários poderão renovar seus contratos de uma forma positiva, reforçando suas relações contratuais, ampliando os resultados econômicos e financeiros dos seus negócios, e garantindo que o valor do aluguel seja uma alavanca para perpetuar os negócios, e permitir que o mercado de Shopping Center se desenvolva cada vez mais, o que trará efeitos duradouros para a economia, para as empresas, e para toda as pessoas que de uma forma direta ou indireta mantenha relações com um Shopping Center.

*Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 30 Shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Contato: michel@makeitwork.com.br

"PRESTAÇÃO DE CONTAS EM SHOPPING CENTER"

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Por Michel Cutait

Um dos assuntos mais polêmicos no mercado de Shopping Centers é a prestação de contas.

Para compreender bem esta questão é necessário entender de que forma está estruturado um Shopping Center, porque o modelo de negócio amplamente difundido e praticado nesse  tipo de empreendimento importa em considerações fundamentais para delimitar a abrangência da prestação de contas.

A princípio é preciso reconhecer que, geralmente, os Shopping Centers adotam a estrutura de um condomínio edilício, uma vez que, tendo partes que podem ser individualizadas e partes comuns, oferecem as condições necessárias para que sejam assim considerados.

Mas não é só isso, os Shopping Centers também adotam o modelo dos condomínios porque este é o melhor modelo para permitir a gestão do empreendimento sob o ponto de vista técnico e operacional, especialmente para a gestão dos serviços de manutenção, segurança, limpeza e outros serviços que mantêm o empreendimento funcional e operante.

Da mesma forma que ocorre no condomínio residencial, em que cada um dos condôminos é responsável pelo pagamento das despesas comuns e despesas privativas ou específicas, segundo a proporção de suas quotas, frações ou CRD (veja nosso outro artigo sobre este tema), nos Shopping Centers os locatários assumem os papéis de condôminos, embora não sejam, e também cabe a eles o pagamento dos encargos do condomínio.

Essa obrigação precisa vir estipulada no contrato de locação e também deve constar na convenção do condomínio, para que tais despesas possam ser exigidas dos locatários.

Em razão disso, os encargos do condomínio devem ser demonstrados, e os locatários podem exigir que eles sejam comprovados pelo menos a cada 2 meses.

A demonstração ou prestação de contas das despesas do condomínio é uma prática absolutamente simples, comum e fácil de ser realizada.

Essa demonstração não precisa ser complexa como uma demonstração contábil, nem precisa ser ampla como um balanço, mas precisa trazer o mínimo necessário para demonstrar as receitas e as despesas realizadas num determinado período de apuração, com a indicação das contas, rubricas ou centros de custo, como deve constar os detalhes (ainda que sinteticamente) de cada um desses itens, tanto para as receitas como para as despesas.

Como as receitas e as despesas do condomínio precisam ser previstas em orçamento anual aprovado pelos condôminos (neste caso, os locadores), cada um dos itens que compõem essa conta precisam ser bem indicadas para ficar absolutamente claro para todos os condôminos, e particularmente no caso dos Shopping Centers, para todos os locatários quais foram as ocorrências daquele período de apuração.

Em geral, a prestação de contas é apresentada como regime de caixa, mas isso não é um pressuposto, e também pode ser apresentada na forma de regime de competência, a depender do controle financeiro e contábil que a administradora pratique na gestão do condomínio.

Há quem pergunte se a prestação de contas deve apresentar o orçado além do realizado, o que parece algo bastante razoável, uma vez que é a partir do orçado que se estabelece as receitas necessárias para arcar com as despesas daquele período de apuração, mas essa não é uma exigência formal ou legal, e não precisa ser, necessariamente, praticada.

A rigor, também, a lista de inadimplentes deveria fazer parte da prestação de contas, porque ela é parte fundamental no entendimento das receitas e das despesas, mas, neste ponto, sobram controvérsias e dúvidas, uma vez que a exposição dos inadimplentes, apesar de ser algo lógico, pode prejudicar a imagem daqueles que estejam em dívida com o condomínio.

Nos Shopping Centers, a prestação de contas não alcança o aluguel, uma vez que aqui não se fala em nenhum tipo de custeio de despesas, mas tão somente sobre a rentabilidade decorrente da exploração comercial do empreendimento.

Há muitos gestores e administradores que não se sentem confortáveis para realizar a prestação de contas, e essa omissão acaba gerando enormes dificuldades na gestão do empreendimento, a medida em que muitos locatários podem questionar de que forma que as receitas estão sendo usadas no custeio das despesas do empreendimento.

Diferentemente de outras épocas, atualmente, a governança corporativa dos Shopping Centers alcança níveis muito elevados, sólidos e seguros para garantir que todos os stakeholders estejam protegidos em relação à gestão das receitas e das despesas, razão pela qual todo e qualquer gestor e administrador desses empreendimentos pode e deve fazer a prestação de contas dos encargos do condomínio com absoluta tranqüilidade.

Na verdade é exatamente a falta de informação clara e precisa, a dúvida quanto a utilização das receitas e despesas, e a falta de conhecimento de tudo que um Shopping Center precisa fazer para garantir que o empreendimento funcione com regularidade que são as principais causas da grande maioria dos conflitos entre os locatários e empreendedores, razão pela qual, por si só, transforma a prestação de contas em uma prática altamente recomendável.

E as vantagens da prestação de contas são inúmeras, como incrementar o relacionamento dos locatários com o Shopping, permitir que as contas do condomínio sejam aprovadas e auditadas, garantir que a gestão do empreendimento seja praticada com transparência e segundo às melhores práticas, e por fim, demonstrar com total segurança que a administração do Shopping Center está sendo realizada com eficiência, responsabilidade e profissionalismo, até porque, depois de anos e anos de muito trabalho, esforço e dedicação, o mercado brasileiro de Shopping Center já está devidamente inserido nas práticas de governança corporativa cuja realidade já não se pode mais renunciar.

Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 30 Shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"CRD - COEFICIENTE DE RATEIO DE DESPESAS"

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Por Michel Cutait*

Existe um assunto que gera muita controvérsia no mercado de Shopping Centers, que é o CRD, ou o Coeficiente de Rateio de Despesas.

Esse conceito é extremamente importante para qualquer empreendedor e administrador de Shopping Center, como também para os lojistas ou locatários, e sua compreensão traz à tona diversos aspectos que interferem diretamente sobre a gestão do empreendimento, sobretudo quanto à matéria financeira.

O CRD é uma fórmula matemática, um coeficiente fracionado, proporcional e numérico que representa uma quota, uma parte de um todo representado pela base de cálculo comum a todos os condôminos que é a despesa comum do empreendimento, ou mais precisamente do condomínio.

Os lojistas ou locatários, quando têm um contrato de locação válido e vigente, são considerados, para todos os efeitos, como se condôminos fossem, porém, somente quanto à posse das áreas ou espaços que ocupam, que, segundo a sistemática condominial devem ser identificados ou individualizados.

Assim, o CRD é a parte ideal ou fração que aquela determinada e especifica área ou espaço representa em relação à totalidade do imóvel, e, portanto, serve para individualizar, nas devidas proporções, o rateio das despesas comuns do empreendimento.

A rigor, na letra da lei, o rateio das despesas do condomínio deveria ser fixado em conformidade com a fração ideal da área que aquele espaço tem sobre a área total do terreno, mas essa regra é flexível porque a própria lei autoriza que seja diferente, desde que a convenção do condomínio estabeleça outra sistemática de rateio.

Essa ressalva dá lugar ao CRD, porque, num empreendimento complexo como um Shopping Center, a simples proporção aritmética da fração ideal de uma área específica (medida em metro quadrado - m2) não é suficiente para atender a todos os aspectos, características e peculiaridades desse tipo de negócio.

O CRD, portanto, foi criado para criar uma forma mais adequada (e porque não, mais justa) de fazer o rateio das despesas comuns de um Shopping Center.

Por isso que a formação do CRD não considera somente com a metragem da área do espaço a ser locado, mas também incorpora elementos muito relevantes da operação de um Shopping Center como: a localização no mall, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, a importância da operação para o “tenant mix” do empreendimento, e outros critérios que permitem estabelecer quanto cada espaço a ser locado representa sobre o total do empreendimento.

Essa é uma operação matemática, porém, apesar disso, a forma de estabelecer os critérios e a importância ou peso que cada critério terá para a composição da quota ou fração de CRD sobre o total das despesas é uma faculdade ou uma prerrogativa do condomínio, e é por essa razão, e também porque a lei exige que seja assim, que a Convenção do Condomínio precisa prever essa sistemática do CRD.

Por todas essas razões, o CRD tem sido usado em larga escala nos Shopping Centers, mas sua compreensão exige a compreensão de outras questões que decorrem desse tipo de metodologia, cujas repercussões afetam diretamente a gestão do empreendimento, especialmente pela correlação direta que o rateio das despesas tem sobre os custos a serem assumidos pelos lojistas e/ou locatários.

Uma dessas questões é a observação de que muitas vezes, pela importância que determinada loja tem para o fortalecimento do “tenant mix” do Shopping, é necessário criar ou estabelecer condições específicas para essas operações, e neste caso, na prática, pode haver um ajuste sobre as frações representadas no CRD total, para compor e conciliar determinados benefícios ou reduções que são oferecidos para essas operações (por exemplo, as âncoras) de tal forma que todos sejam pelo menos indiretamente beneficiados, e que ninguém seja diretamente penalizado ou sobrecarregado com custos excessivos.

Apesar da aparente incongruência, não se pode negar que determinadas operações têm uma importância tão grande, que o esforço coletivo é compensado pelos benefícios, diretos ou indiretos, proporcionados por essas operações.

Daí que se torna imprescindível compreender de que forma se dá o ajustamento ou a alteração da proporção do CRD durante o desenvolvimento da operação do Shopping Center, especialmente durante os primeiros anos de de maturação e consolidação do empreendimento.

Em verdade, o CRD, na forma como tem sido praticado, é um coeficiente fixo e inalterável, porém, neste caso, o que pode mudar é a própria base de cálculo, ou, também, a própria totalidade de CRD que represente de forma numérica o total das despesas.

Em outras palavras, apesar do CRD ser fixo, a sua proporção sobre o todo pode ser alterada a medida em que alterar a participação desse CRD sobre o total do rateio.

Essa compreensão não é simples, porque havendo uma redistribuição dos CRDs específicos sobre o todo, pode ocorrer que o valor dos encargos a serem pagos pelo lojista ou locatário mude para mais ou para menos, tal seja o aumento ou diminuição daquele CRD sobre o total das despesas.

Também por isto que estas condições devem ficar bem claras na Convenção do Condomínio e nas regras gerais do Shopping, incluindo os contratos de locação.

Por fim, outra questão que emerge da sistemática do CRD é o impacto que a vacância no Shopping Center tem sobre a composição do rateio das despesas comuns.

Se o CRD é representado por diversos critérios, inclusive a área do espaço a ser locado, havendo um espaço que não esteja ocupado ou em operação, a sua respectiva fração representada pelo CRD, deve ser redistribuída no cálculo original, o que, muitas vezes, faz alterar a proporção que os CRD dos lojistas ou locatários representam sobre o todo, gerando aquele ajustamento que mencionamos acima.

É bastante recomendável, portanto, que o CRD seja calculado de forma precisa, ponderada e segundo critérios tangíveis e mensuráveis, que permitam que o rateio das despesas seja feito de forma positiva, justa e correta, para que a composição do custo das despesas comuns não prejudique ninguém, mas, principalmente, para que todos sejam diretamente beneficiados com o menor custo possível no pagamento das despesas comuns e que sejam indiretamente favorecidos pelo fortalecimento e aperfeiçoamento do tenant mix do Shopping Center.

Outra recomendação é que o CRD específico de cada lojista ou locatário seja atribuído expressamente no contrato de locação, ou na falta dele, que seja comunicado previamente para que a demonstração do rateio das despesas comuns seja possível de ser verificado e demonstrado por todos os interessados, cuja iniciativa traz mais segurança e controle sobre os custos e despesas comuns a serem rateados no condomínio tanto para os lojistas ou locatários como também para o Shopping Center.

Portanto, a sistemática ou metodologia do CRD é uma forma que pode trazer benefícios e vantagens para todos aqueles que estão sujeitos à sua aplicação, e sua utilização, bastante comum no mercado de Shopping Center, precisa levar em conta a necessidade de especificar os critérios de forma clara e adequada, a importância de estabelecer essa sistemática quando da constituição do condomínio e da contratação da locação, e, por fim, a fundamental preocupação sobre gestão dos custos do empreendimento, para que as despesas não sejam um empecilho ao crescimento das lojas, nem prejudiquem o desenvolvimento Shopping Center, que pode aumentar sua rentabilidade proveniente do aluguel à medida em que o custo das despesas esteja bem controlado e bem repartido.

Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.