"A EXPANSÃO DOS NEGÓCIOS DE VAREJO E SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

O cenário otimista do mercado brasileiro para as indústrias de Varejo e Shopping Centers inspira a busca por soluções para a expansão e crescimento dos negócios e das operações.

Atualmente, os investimentos já não se limitam aos tradicionais mecanismos de financiamento, como empréstimos junto a bancos públicos e privados, ou financiamentos de insumos, equipamentos e ativos, mediante contratos garantidos por hipoteca, aval e outras formas de garantia.

A demanda do mercado faz as empresas de Shopping e Varejo buscarem outras formas de alavancagem, ainda não muito comuns para esses segmentos do mercado, mas já adotados em larga escala por empresas de outras atividades.

Entre essas formas mais sofisticadas de alavancagem, estão o IPO (Initial Public Offering) que é o evento que marca a primeira venda de ações de uma empresa no mercado de ações, no caso brasileiro, na BM&FBOVESPA, cujos resultados tem sido muito positivos, como mostra o exemplo de redes importantes como Le Lis Blanc, Riachuelo, Arezzo etc.

Outro mecanismo de financiamento é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) que tem sido muito usado por Shopping Centers, pelo qual, cedendo seus recebíveis (aluguéis e outras receitas), e devidamente estruturados e garantidos por cessões fiduciárias, alienações e outras garantias, transformam esses recebíveis em títulos de créditos, possibilitando que as empresas beneficiárias obtenham significativo aporte de recursos financeiros para desenvolver e expandir seus negócios.

O processo para estruturar um CRI depende da sinergia de diversos participantes, entre eles empresas de securitização, custodiantes, instituições financeiras, agências classificadoras de riscos (rating), escritórios de advocacia e uma expressiva participação dos gestores e executivos das empresas para que todo o processo seja desenvolvido com rapidez e eficiência.

Também se destaca a possibilidade de constituição de FIDC (Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios), que são fundos de investimentos pelos quais os recursos são adquiridos mediante a distribuição de cotas, cuja rentabilidade está relacionada à performance dos ativos que fazem parte do fundo, em outras palavras, o FIDC compra os direitos creditórios de determinadas empresas, e transforma isso em valor a ser distribuído entre os cotistas a medida que tais créditos são recuperados.

Esses fundos de investimento são alternativas muito eficientes para rentabilizar e alavancar a vida financeira de uma empresa de Varejo, e necessitam de um apoio jurídico e econômico muito adequado para que seja feito com sucesso.

Outra forma de alavancagem é a associação da empresa com outras empresas investidoras, que passam a ser parceiros estratégicos para o negócio, fomentando o desenvolvimento das atividades com a entrada de capital na sociedade, e usufruindo dos ganhos e da rentabilidade decorrentes da expansão do negócio. Essas associações representam novas formas de investimento a medida que um novo partner, muitas vezes acostumado a outros segmentos, passam a atuar de forma muito proativa na maneira como as empresas de Shopping Centers e varejistas conduzem suas atividades, incrementando a gestão e otimizando procedimentos internos para favorecer a performance do negócio, o que se vê com muita freqüência quando esses parceiros investidores são de outros segmentos, como por exemplo o que aconteceu com a Daslu, das marcas adquiridas pela InBrands, e tantas outras. Essas formas de alavancagem necessitam de uma assessoria muito abrangente, passando pelo planejamento estratégico adequado para o montante do investimento, discussões financeiras e econômicas sobre os negócios, identificação de players com forte atuação nessas operações, além da assessoria jurídica especializada, exigindo a constituição de instrumentos contratuais adequados, robustos e seguros, que possam representar o negócio da melhor forma possível, e funcionando como excelentes expedientes para o desenvolvimento dos negócios, crescimento das empresas, diversificação das atividades e aumento da participação no Market Share.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor e formado em PNL e Teatro/Psicodrama. Está participando do curso de Formação em Mercado de Ações promovido pela BM&FBOVESPA.

"O 'TENANT MIX' NOS SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

Se existe alguma expressão, característica ou algum traço distintivo e marcante que possa representar a essência dos Shopping Centers, com bastante propriedade tal função caberia ao “tenant mix”. É o “tenant mix” que define, antes de tudo, a diversidade, a complexidade, a magnitude, a atratividade e a organização que fazem nascer um Shopping Center, e é por esta razão que vale a pena pensar um pouco sobre as aplicações práticas deste conceito.

Sem qualquer intenção de limitar ou simplificar, mas com o objetivo de facilitar um entendimento, arriscamos dizer que o “tenant mix” é a organização sistemática de distribuição das atividades comerciais que pressupõe o estudo, análise e escolha de lojas e operações que sejam coesas, complementares, distintas, harmônicas e balanceadas para atender às necessidades da demanda de um específico mercado com a finalidade de estabelecer um Shopping Center atraente, competitivo e rentável para todos.

Assim compreendido, um passo fundamental do “tenant mix” é a fase que antecede o seu efetivo planejamento, e para que isso seja feito com consistência e aprofundamento, é mais que recomendável que o mercado consumidor daquela determinada área em que será construído o Shopping seja bem pesquisado, mapeado e analisado, e para tanto, existem diversas metodologias, e empresas e especialistas que podem fornecer dados e informações fundamentais para que esta etapa de formação do “tenant mix” seja bem estruturada.

Com o mercado consumidor bem delimitado em todas as suas características e necessidades, começa uma nova fase do desenvolvimento do Shopping que passa pelo planejamento do “tenant mix” aliado ao projeto arquitetônico do Shopping. Há quem acredite que o projeto arquitetônico possa ser desenvolvido sem a análise conjunta do “tenant mix”, mas essa não parece a melhor metodologia, porque cada m2 (metro quadrado) de área útil e de área bruta locável (ABL) do Shopping precisa ser pensado, organizado e estabelecido simultaneamente ao planejamento do “tenant mix” adequado para aquele projeto. E isso pode fazer toda a diferença no sucesso do empreendimento, principalmente nos primeiros anos de consolidação do Shopping.

Como este assunto envolve diversas discussões, vamos nos concentrar na questão do “tenant mix”, e, sobre isto é importante ressaltar que a estratégia de formação do “tenant mix” precisa levar em consideração não só o posicionamento que o Shopping pretende lançar no mercado, mas também o balanço e o equilíbrio entre os ramos de atividades, lojas e operações que serão contratadas para os espaços comerciais.

Não existe um modelo fechado, correto ou uniforme para formatar o “tenant mix”, mesmo porque uma das suas características essenciais é que ele ofereça a possibilidade de criar harmonia pela diversidade, e portanto, cada empreendimento poderá estabelecer, criar e organizar um “plano de mix” (outro nome dado ao “tenant mix”), que seja adequado para o projeto do Shopping Center.

Por essa razão, foi muito importante a iniciativa da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) quando criou um “plano de mix” que serve de referencia metodológica para os operadores da indústria de Shopping Centers, o que representou um grande avanço para permitir que as diversas atividades comerciais fossem organizadas e classificadas em grandes grupos, e, segundo uma lógica bem fundamentada, pudessem ser subdividas em outros grupos mais especializados até criar um sistema completo e confiável para fornecer elementos e dados bem definidos sobre cada um dos ramos de negócios que estão presentes nos Shopping Centers, e, obviamente, sendo um método, sempre haverá espaço para exceções e atualizações.

(vide): http://www.portaldoshopping.com.br/ind_shopping/Plano_de_Mix_Abrasce.pdf

Outro importante aspecto da aplicação concreta do “tenant mix” na escolha das lojas, operações e marcas que serão contratadas, é a conseqüência direta que estas escolhas fazem repercutir para os lojistas e/ou locatários, porque, uma vez definida sua atividade comercial ou atividade obrigatória (como também o próprio nome fantasia) por expressa previsão contratual, tal escolha acaba por definir o equilíbrio, a harmonia e o balanço que foi feito concebido pelo Shopping Center para atender às necessidades que foram identificadas e verificadas quando do seu planejamento comercial.

Esse é o perigo!

Se a atividade comercial obrigatória não tiver sido bem definida, se não for bem explicitada, se não estiver de acordo com a grade de produtos comercializados pelo lojista e/ou se estiver incompleta ou incongruente com o que será efetivamente praticado na loja, nascem dois problemas: (a) um para o Shopping, que poderá ter o planejamento comercial bastante comprometido, prejudicando o empreendimento naquela finalidade de estar bem posicionado junto ao mercado consumidor; e (b) outro para o lojista que, praticando uma atividade diferente daquela que tenha sido contratada, estará sujeito, não só à falta de adequação do seu produto ao local escolhido, mas também à falta de aderência ao público consumidor, e ainda ficará sujeito às penalidades contratuais, como multas e outros encargos, isso se ainda não lhe forem exigidas outras penas ainda piores, como a própria rescisão do contrato.

Por essas razões, e porque são determinantes para o desenvolvimento regular, positivo e eficiente do Shopping Center é que o “tenant mix” precisa ser concebido com responsabilidade, cautela e aprofundamento, como também precisa ser bem aplicado quando das contratações das lojas, tanto pelos Shopping Centers como pelos lojistas e/ou locatários, para que o desenvolvimento de suas operações seja construído com bases bem fundamentadas, seguras e adequadas para atingir os objetivos e as metas comerciais, financeiras e institucionais de todos.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"A FIANÇA NOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

Um assunto muito polêmico, e que é pouco discutido na contratação da locação de espaços comerciais de Shopping Centers é a garantia da fiança.

Essa modalidade de garantia é a mais recorrente e mais usada nos contratos de locação de Shopping Centers. Há outras formas de garantia que vamos deixar para discutir posteriormente, tal como o seguro fiança.

A fiança é uma garantia pessoal, ou seja, é prestada por pessoas físicas ou jurídicas, em nome próprio, sob sua exclusiva responsabilidade, e não repercute na disposição patrimonial, quer dizer, não implica no ônus ou sujeição dos bens do fiador como garantia direta da obrigação ou do contrato (como seria o caso da hipoteca), e além disso deve ser sempre escrita, não havendo fiança verbal ou que não seja devidamente assinada pelo fiador.

Há quem confunda fiança com aval, mas são garantias bem diferentes, e a principal diferença é que o aval deve ser aplicada no caso de títulos de crédito, como as Notas Promissórias, enquanto a fiança deve ser aplicada para garantir um contrato inteiro. Por isso que se vê o aval nos Contratos de Cessão de Direitos de Uso e/ou Estrutura Técnica (Ponto Comercial), e não a fiança.

Mas, voltando à fiança, é importante esclarecer que a fiança implica na responsabilidade do fiador em garantir as obrigações ou o pagamento das dívidas do locatário, e neste caso, havendo a necessidade de cobrança judicial do locatário, o fiador também poderá sofrer a cobrança judicial, e durante o processo poderá ter seus bens imóveis penhorados, e até mesmo executados no final do processo.

Como a responsabilidade assumida na fiança é grande, é importante saber alguns aspectos práticos desta garantia.

O locador ou os Shopping Centers podem exigir comprovação de que o fiador seja pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e que possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Por essas razões, que os Shopping Centers, muitas vezes, não aprovam determinado fiador, seja porque a pessoa não tem o cadastro financeiro regular, seja porque a pessoa não tem nem apresenta bens imóveis suficientes para comprovar a capacidade econômica que justifique sua qualidade de fiador. Isso é bastante compreensível, afinal a fiança é uma garantia, e sendo assim, o fiador precisa ser capaz financeiramente de assumir a responsabilidade da obrigação e/ou dívida do locatário.

A rigor a fiança não pressupõe a solidariedade, mas sim a subsidiariedade entre o fiador e o locatário, ou seja, o fiador só pode ser cobrado quando a cobrança do locatário restar frustrada, e esta é a definição da expressão  “benefício de ordem”, pelo qual o fiador exige que o locatário seja cobrado em primeiro lugar.

Porém, nos contratos de locação de Shopping Centers, como em outros negócios, o fiador costuma renunciar ao “benefício de ordem”, passando a ser solidário com o locatário no cumprimento e/ou pagamento da obrigação e/ou dívida do locatário, independente de ordem de preferência, podendo ser cobrado individualmente e/ou conjuntamente ao locatário.

Outro ponto importante sobre a fiança está relacionado à extinção da fiança, porque existem várias hipóteses em que a fiança pode ser extinta ou cancelada, e a principal delas acontece quando o credor aceita amigavelmente do devedor, outra coisa no lugar daquela que o fiador se comprometeu a garantir.

Também há a hipótese, mais freqüente, de cancelamento da fiança por exoneração do fiador, que pode ser requerida: pelo credor, entre outras razões, quando o fiador se tornar insolvente ou incapaz; pelo locatário quando, por qualquer razão de ordem pessoal, tiver que substituir o fiador por outro; e pelo próprio fiador, sempre que lhe convier, quando não houver firmado a fiança por prazo determinado, no caso da prorrogação por prazo indeterminado, ficando responsável pela garantia durante 60 (sessenta) dias após a notificação do locador.

Uma dúvida que muita gente tem sobre a fiança se refere ao efeito que a fiança tem sobre o imóvel chamado “bem de família”, que é aquele destinado ao convívio e abrigo familiar. Muitas vezes as pessoas acreditam que o imóvel “bem de família” do fiador pode ser excluído de eventual cobrança judicial, mas a lei de locação acabou com essa possibilidade, e, hoje, já decidido inclusive no STF, que o “bem de família” do fiador pode ser levado a penhora e pode ser executado pelo locador, o que exige mais atenção de quem presta a fiança.

E um último e importante aspecto da fiança está relacionado às Ações de Despejo, que, por força de alteração da Lei de Locação, ficou permitido que o locador obtenha o despejo liminar em 15 (quinze) dias, quando o contrato de locação não tenha sido garantido por uma das modalidades de garantia existente, inclusive a fiança. O que pode ser uma estratégia interessante para os Shopping Centers que preferem retomar o imóvel com mais rapidez ao invés de ficar brigando na Justiça.

Há muitas questões relacionadas à fiança que poderiam ser incluídas nesta discussão, mas de maneira objetiva e bastante focada aos interesses de Shopping Centers, empreendedores, locadores, lojistas, varejistas, locatários, e logicamente de fiadores, as questões acima podem ser um bastante úteis para compreender melhor sobre a garantia fiança.


*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor e formado em PNL e Teatro/Psicodrama.

"O SÍNDICO NOS SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait*

Um assunto que nem sempre é lembrado ou discutido no mundo do Shopping Center, mas que merece um pouco de atenção é a figura do síndico.

O síndico, de maneira simples, é o representante, o mandatário, o gestor do Condomínio, e, no caso dos Shopping Centers, é a pessoa eleita e escolhida pelos condôminos para gerir o Condomínio que venha a ser constituído no empreendimento.

O papel de síndico não é tão simples ou isento de responsabilidade como muitas pessoas pensam, e achamos conveniente discutir um pouco das suas obrigações e atribuições para que os candidatos ao cargo de síndico tenham mais conhecimento sobre este tipo de função.

A começar o síndico poderá ou não ser um condômino, ou seja, poderá ser síndico uma terceira pessoa, um gestor profissional, porém é essencial que o sindico seja eleito e escolhido pela Assembléia do condomínio, e sua função poderá ser exercida pelo prazo máximo de 02 (dois) anos, sendo possível sua renovação.

Nos Shopping Centers o síndico costuma ser a principal empresa condômina e/ou empreendedora, ou a empresa administradora, ou, por indicação destes, o Gerente Geral ou o Superintendente, porque é o síndico que tem o dever e a obrigação de gerir, zelar e administrar o condomínio do empreendimento, neste caso, chamamos de condomínio a entidade denominada condomínio edilício que é criada para instituir as partes comuns e individualizadas do Shopping.

A figura do Condomínio Edilício para Shopping Centers precisa ser melhor estudada, mas para o desenvolvimento deste artigo, vamos nos concentrar na figura do síndico.

O síndico, então, devidamente eleito, passa a ter uma série de obrigações e responsabilidades, entre elas: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em defesa dos interesses comuns, inclusive na justiça se for necessário; prestar contas ao condomínio sobre qualquer evento ou ocorrência de interesse do condomínio; cumprir e exigir o cumprimento das regras e normas internas do condomínio; zelar e cuidar do patrimônio do condomínio; cobrar os condôminos quanto às suas contribuições ou encargos de condomínio, e no caso do Shopping, cobrar as despesas comuns e privativas dos lojistas; e elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio, como também respeitar o seu fiel cumprimento, inclusive com a apresentação das contas para a aprovação dos condôminos.

São muitas as obrigações, e todas elas geram para o síndico o dever de cumpri-las sob pena de ser destituído da função pela assembléia ou pelos demais condôminos na forma que tiver sido estabelecido na Convenção do Condomínio.

Nos Shopping Centers a figura dos condôminos costuma ser confundida com os locatários e/ou lojistas, mas isso não é correto, porque, em geral, salvo raras exceções, os Shopping Centers tem seus condomínios instituídos pelos sócios e/ou condôminos proprietários do imóvel em que foi edificado o Shopping Center.

Daí que a figura do síndico tem uma relação direta com os proprietários e/ou condôminos do Shopping Center e não com os locatários e/ou lojistas, entretanto, como os proprietários e/ou condôminos fazem a locação dos espaços comerciais aos locatários e/ou lojistas, e como estes passam a exercer a posse do imóvel locado, o síndico passa a representar os proprietários e/ou condôminos também junto aos locatários e/ou lojistas.

Neste caso, todas as obrigações, regras, receitas, despesas e interesses comuns e privativos relacionados ao condomínio edilício do prédio do Shopping Center que sejam repassadas, atribuídas ou exigidas dos lojistas e/ou locatárias, fazem nascer a responsabilidade do síndico de também reportá-las àqueles que pagam a conta, ou seja, aos locatários e/ou lojistas.

É verdade que havendo um Condomínio Edilício no Shopping Centers, os locatários e/ou lojistas não tem a capacidade ou o direito de participar nas Assembléias, porque não são considerados condôminos, mas, naquilo que lhes compete, quer dizer, nas obrigações que lhes são exigidas, os locatários e/ou lojistas podem exigir, solicitar, requerer ou reclamar ao sindico todos os esclarecimentos e informações que seja de seus interesses.

E não é só isso, a pessoa do síndico, na qualidade de gestor ou mandatário do condomínio, tendo atribuições de gestão operacional e financeira do prédio, pode ser responsabilizado criminalmente quando, nesta qualidade, praticar apropriação indébita das coisas (objetos e/ou dinheiro) do condomínio, como também pode ser responsabilizado por perdas e danos em relação aos atos ilícitos, eventos e prejuízos que venha a praticar, colaborar ou permitir que seja praticado contra os direitos dos condôminos ou dos locatários e/ou lojistas.

E ainda tem, também, a questão do depósito de coisas (objetos e/ou dinheiro) que o síndico acaba assumindo na qualidade de depositário fiel, especialmente quando há processos judiciais em que tais coisas estão sendo disputadas em juízo nos tribunais, e nestas circunstâncias o síndico passa a ser o responsável pela manutenção, guarda, depósito e não-perecimento ou não-destruição dessas coisas, sob pena de responsabilidade civil e criminal.

A função de síndico não é fácil, nem pode ser considerada de maneira superficial, pois, nesta qualidade, o síndico tem uma série de deveres, obrigações e responsabilidades a praticar, a cumprir e a zelar, e é essencial que a pessoa que física ou jurídica que venha a exercer o papel de síndico seja austera, diligente e cautelosa em relação às suas funções e atribuições.

De qualquer forma, o síndico, nos Shopping Centers tem um papel essencial, e se exercido com responsabilidade e competência, permite que o empreendimento, que os condôminos e que os locatários e/ou lojistas sejam favorecidos e beneficiados com uma administração eficiente, responsável e transparente, cujos resultados serão concretizados num Shopping Center melhor, mais bonito, menos custoso e com poucos problemas, o que repercute de maneira direta na rentabilidade dos proprietários e/ou condôminos como também dos locatários e/ou lojistas.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"AÇÕES PREVENTIVAS PARA A QUESTÃO DA SEGURANÇA"

Por Michel Cutait

Um assunto que está sempre em debate é a questão da segurança nas operações e lojas de varejo e também nos Shopping Centers.

Neste artigo, a expressão segurança está ligada à idéia de saúde e integridade moral e física dos consumidores e clientes das lojas e dos Shopping Centers, e o objetivo aqui é debater os aspectos práticos para enfrentar a questão da segurança, consistentes nas ações preventivas que as empresas de varejo e os Shopping Centers devem adotar para prevenir, impedir, mitigar, diminuir, afastar as situações de perigo, de acidente e de dano físico ou moral que as pessoas, consumidores, clientes e funcionários podem eventualmente sofrer, e assim, garantir a proteção dos seus interesses comerciais sem sofrer prejuízos financeiros ou mercadológicos.

O maior problema em quase todas as empresas está no fato de que essas ações preventivas não são adotadas de maneira regular, uniforme e consistente, e por causa disso, muitas dos acidentes e das situações de perigo se transformam em complicadas e tumultuadas contingências, quando não se transformam em sérios processos judiciais.

De uma maneira geral, e sem esgotar o assunto, as ações e medidas preventivas que as empresas devem adotar para se proteger nessas situações podem ser divididas em três momentos distintos.

Num primeiro momento, antes de tudo, as empresas devem, cumprir as regras impostas pelo Poder Público, tais como regras da vigilância sanitária, corpo de bombeiros, e outras exigidas pela municipalidade; além disso, devem respeitar as medidas ligadas às exigências em relação aos produtos, como atendimento a regras da ABNT, de organismos oficiais relacionados ao meio-ambiente, aos direitos humanos e aos consumidores; e, em complemento, as empresas devem manter sistemas de monitoramento interno, desde sistemas de circuitos fechados de rádio e TV, e se aparelhar com mecanismos e tecnologias suficientes para registrar qualquer ocorrência que seja diferente do normal do dia-a-dia.

Essas primeiras medidas parecem tão óbvias que não é difícil encontrar empresas sérias, grandes e competentes agindo em desconformidade com essas regras, o que, desde logo, pode gerar uma série de complicações quando as relações de consumo estão acontecendo, seja com fiscalizações severas, seja com reclamações contundentes e ainda com a sujeição a riscos desnecessários como processos judiciais e marketing negativo junto aos órgãos da imprensa.

Num segundo momento, quando os fatos acontecem, quer dizer, quando a situação de perigo de acidente ou dano se concretiza, as empresas precisam ser rigorosas em seus procedimentos internos e manter uma rotina firme e disciplinada para que toda e qualquer situação real seja tratada com o máximo de seriedade pelos funcionários envolvidos.

Neste caso, as empresas devem manter equipes treinadas para atender às pessoas, clientes e consumidores em caso de acidente ou perigo, como por exemplo, uma brigada de incêndio ou profissionais paramédicos competentes; além disso, quando da ocorrência da situação de perigo, as empresas devem registrar o ocorrido em livro ou arquivo próprio, de preferência com modelos predefinidos, preenchidos de maneira detalhada, sem qualquer indicação de culpa ou responsabilidade, mas com a simples descrição dos fatos ocorridos; e também devem registrar ou guardar as imagens ou gravações eventualmente obtidas no local da ocorrência ou do acidente, e, em todas as hipóteses, deve manter esses dados separados, destacados das demais informações, para que possam ser usadas no futuro.

E por fim, de um modo geral, e quem sabe a mais importante de todas as medidas, deve prestar total assistência e atendimento às pessoas que tenham sofrido essas situações de perigo, dando informações claras, garantindo sua segurança até a chegada da equipe de socorro, oferecendo assistência plena para as vítimas, e mantendo total disposição para resolver quaisquer problemas enfrentados, e, quando possível, tentando prevenir futuros confrontos com a solução por meio de acordos e composições amigáveis, tudo, claro, devidamente formalizado.

E num terceiro momento, se as medidas preventivas não tiverem correspondido aos resultados esperados, tendo a situação de perigo ou acidente efetivamente ocorrido, tendo ou não causado danos ou injúrias às pessoas vitimadas, então, as empresas devem ser bem assessoradas para avaliar, caso a caso, quais as medidas necessárias para combater eventuais contingências, reclamações, fiscalizações e processos judiciais referentes a essas situações, cujas providências podem requerer um especial esforço para negociar acordos, para fazer a defesa na esfera judicial e para tratar do assunto de uma maneira séria, regular e responsável junto às pessoas, clientes e consumidores que tenham alegado esses prejuízos.

A melhor maneira das empresas se prevenirem contra a ocorrência e depois contra as conseqüências das questões relacionadas à segurança das pessoas, clientes e consumidores de empresas de varejo e também de Shopping Centers é praticar as medidas mais simples, embora trabalhosas, de agir de acordo com a lei e com as regras aplicáveis, de providenciar o atendimento do problema no exato momento de sua ocorrência, fazendo todo o esforço necessário para produzir documentos, provas e evidências de que a empresa adotou todas as medidas que lhe eram exigidas naquela situação, e, de manter equipe de funcionários treinada para agir nessas situações, para que, em última circunstância, possam se defender de uma maneira segura, objetiva e contundente contra qualquer tipo de reclamação, fiscalização, processo judicial ou denúncia junto aos órgãos de imprensa.


Em outras palavras, as empresas devem, de verdade, “fazer a lição de casa”, a começar por proteger seus próprios negócios dos riscos que muitas vezes geram enormes prejuízos e que são, normalmente, deixados em segundo plano.


*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.

"O CUSTO DE OCUPAÇÃO EM SHOPPING CENTERS"

Por Michel Cutait.

Como em qualquer tipo de mercado, o negócio de Shopping Center também dispõe e oferece uma série de números, estatística e dados que podem ser transformados em análises muito esclarecedoras e positivas para a correta avaliação da performance da empresa.

Entre essas análises, uma que deve ser levada em consideração por todos os participantes do mercado, sejam os Shopping Centers, como também as redes de lojas de varejo, é a análise do “custo de ocupação”.

Uns chamam de “custo de ocupação” e outros de “taxa de esforço”, cujo conceito consiste, basicamente, na relação entre as despesas operacionais relativas às verbas de locação (aluguel, encargos de condomínio e contribuição ao Fundo de Promoções) versus o faturamento bruto da loja.

Essa comparação é importante porque demonstra de maneira bastante simples e clara se a operação da loja no Shopping está custando mais ou menos do que se espera, e, conseqüentemente, se a performance está atingindo o resultado desejado para aquela loja, valendo incluir nessa análise a comparação desses resultados com grupos mais específicos, como ramo de atividade, área bruta locável (ABL) e até localização no mall.

De uma forma mais objetiva, baseada na experiência de diversos Shopping Centers, pode-se estabelecer níveis para o chamado “custo de ocupação”, que podem identificar se a operação da loja está abaixo ou acima do patamar médio do Shopping, do mercado ou das próprias metas da empresa.

Neste sentido, se a operação de uma loja alcançar um “custo de ocupação” da ordem de 10% (dez porcento), significa que o custo das verbas locatícias representa 10% (dez porcento) daquilo que foi obtido como faturamento bruto da loja, e, neste caso, a operação está no limite máximo desejado para que seu negócio seja considerado como viável.

É importante lembrar que o “custo de ocupação”, assim definido, só está relacionado com os custos das verbas locatícias, exigindo que essa conta sejam incluídas outras despesas, como despesas de pessoal, encargos sociais, impostos, estoque, etc., o que importa dizer que uma loja que tem 10% das suas receitas alocadas para pagar verbas de locação está no limite máximo de viabilidade para sua operação.

Claro que este limite máximo de viabilidade convencionado em 10% pode ser flexibilizado, especialmente naquelas operações em que há um ganho considerável no custo dos produtos, como por exemplo, uma empresa que além de varejista também tem a produção sob seu controle, e assim, a margem para o produto é maior, e conseqüente, maior pode ser o percentual do “custo de ocupação”.

Outra convenção, e essa ainda mais relevante, pois pode indicar a necessidade de medidas estratégicas como ações comerciais preventivas, é o percentual de 25% (vinte e cinco porcento) de “custo de ocupação”, porque, neste nível de performance, a loja já pode considerar sua situação como uma situação crítica que merece ser imediatamente reavaliada, seja para rever os todos os custos da operação (verbas locatícias e outras operacionais), seja para reposicionar o produto, a marca ou a atividade, como também, no limite, seja para considerar que é hora de fechar a loja, transferir a operação ou simplesmente rescindir o contrato, pois o prejuízo é provavelmente certo.

Esses dados podem ser muito úteis para os Shopping Centers, com por exemplo, para traçar estratégias comerciais preventivas, substituindo lojas antes que a situação seja irreversível e para antecipar situações de conflito, como dívidas, despejos, sonegação, e baixa performance da loja.

Mas também, a avaliação do “custo de ocupação” pode ser muito positiva para os próprios lojistas, que, sabendo desses números, podem rever o modelo de negócio de suas lojas, podem reequilibrar suas despesas operacionais, podem tentar renegociar as bases de seus contratos, como também podem avaliar se o negócio deve ou não ser mantido, porque, em última análise, caso a marca dos 10% seja ultrapassada, e, pior que isso, caso o alarmante índice de 25% esteja gritando em suas contas, então, pode ser o momento de prevenir maiores prejuízos, e evitar que o fim seja mais trágico.

O importante é que esses dados da relação de “custo de ocupação” estejam sempre presentes nas análises do negócio, e mais que isso, que sejam constantemente monitorados, acompanhados e avaliados, porque, entre outros tantos números, estatísticas e dados disponíveis, esta é uma relação muito importante para a saúde financeira, contratual e operacional de qualquer atividade em Shopping Centers.

*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.

"A QUESTÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA"

Por Michel Cutait.

Uma questão que muitas vezes passa desapercebida em vários Shopping Centers, e também em várias empresas de varejo, é a questão da titularidade do contrato de locação, ou seja, se o locatário é uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, uma empresa, portanto.

Aparentemente o assunto pode parecer sem importância, mas ele gera uma série de problemas no decorrer da locação, e não somente nisso, mas também gera complicações de ordem jurídica, fiscal e até comercial.

Quando um novo contrato é firmado entre um lojista e um Shopping, muitas vezes ainda não há uma pessoa jurídica devidamente constituída junto a Receita Federal nem junto aos órgãos municipais e estaduais, e assim, tais contratos acabam sendo feitos com a pessoa física do empresário intitulada como locatária. E neste caso, normalmente é previsto um prazo de 90 dias para que seja constituída uma pessoa jurídica para figurar no contrato de locação em substituição à pessoa física.

Ocorre que essa transferência quase nunca é formalizada, e o contrato continua na pessoa física do empresário, criando uma série de problemas.

Para ilustrar como exemplos: a locação comercial pressupõe o exercício da atividade comercial por uma empresa devidamente constituída; a constituição do estabelecimento (principal ou secundário) exige registros formais pela empresa; a atividade comercial exercida implicará em diversas obrigações de natureza fiscal (ICMS, IR etc), financeira e contábil; e outras.

Além dessas questões, também há uma questão importante, se o Shopping aceitar e admitir que o locatário seja uma pessoa física e não providencie a transferência para a pessoa jurídica que obrigatoriamente tiver sido constituída no local da loja do Shopping, passa a correr um risco grande de receber o pagamento das verbas locatícias por uma pessoa jurídica que não figura no contrato, além de admitir a novação de transferência para uma empresa com a qual não concordava (sócios diferentes do locatário pessoa física), como também poderá ter problemas quando da rescisão forçada, da cobrança dos débitos e também da renovação contratual, afinal, o locatário contratual não é aquele que está exercendo a locação.

Essas conseqüências também repercutem diretamente e da mesma forma para os próprios locatários quando estejam agindo como pessoas físicas, porque podem ficar sujeitos a penalidades e complicações na esfera de seus próprios direitos, como por exemplo, acabar respondendo com seu próprio patrimônio (bens móveis ou imóveis) no caso de uma cobrança ou disputa judicial.

Sendo assim, longe de ser uma questão simples ou sem importância, o levantamento, a verificação e o tratamento da titularidade da locação, e principalmente da transferência da pessoa física para a pessoa jurídica que efetivamente exerce a atividade comercial da empresa e que tem constituído seu estabelecimento comercial no local da loja do Shopping, são medidas que devem ser corretamente adotadas pelos Shopping Centers e também pelas empresas de varejo, e mais do que isso, sua formalização não pode escapar da responsabilidade dos gestores desses negócios, uma vez que se não forem praticadas podem gerar muita confusão prática, mas também fiscal e comercial, podendo, até gerar prejuízos financeiros.

*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.

"COMO ENTENDER AS CONTINGÊNCIAS."

Por Michel Cutait.

Cada vez mais, as empresas estão buscando sustentação de suas atividades na governança corporativa, e por isso, estão profissionalizando seus serviços e implementando medidas para demonstrar seus resultados de maneira mais clara, transparente e correta. Essas obrigações não decorrem só da exigência do mercado, cada vez mais rigoroso, mas também por causa das regras legais que forçam as empresas a fazer suas demonstrações financeiras, especialmente seus balanços, de uma maneira inequívoca para garantir a segurança e os interesses dos investidores.

No que diz respeito ao balanço, um dos itens fundamentais para a demonstração da saúde financeira de uma empresa é a indicação correta das provisões relacionadas às contingências existentes, e, neste ponto, a previsão dos valores que deverão ser reservados pela companhia para assegurar o adimplemento dos riscos inerentes aos conflitos, débitos ou demandas judiciais a que está sujeita devem ser quantificados com precisão.

Para tanto, embora algumas empresas pratiquem classificações diferentes, é certo que existe uma convenção, determinada em regras formais, que classifica as contingências da seguinte forma: provável, possível e remota.

Geralmente, as empresas deixam essa classificação a cargo do corpo jurídico ou do escritório de advocacia, entretanto, esta classificação, sob o ponto de vista da governança corporativa, não atende a critérios jurídicos propriamente ditos, mas sim a conceitos contábeis, e por esta razão, reclamam uma compreensão mais ampla do que efetivamente significam.

As normas contábeis definem, exatamente, numa ordem de gravidade, o conceito de cada uma dessas contingências, sendo a provável a mais grave, seguida da possível e por último a remota.

Quando a contingência é provável, a empresa é obrigada a fazer a provisão dos valores dos riscos assim estampados, o que, em outras palavras, significa que a empresa deve destacar dos resultados um valor que atenda ao cumprimento desses riscos.

Já a contingência possível, a depender do grau de transparência que a empresa esteja vinculada, exige que os valores a ela atribuídos sejam apenas declarados e divulgados (notas explicativas), enquanto a contingência remota não reclama nenhuma forma de divulgação para o mercado.

Ocorre que, se a classificação das contingências for adotada por critérios jurídicos ou por critérios outros que não sejam aqueles definidos na lei contábil, as empresas correm o risco de declarar suas contingências de uma forma equivocada, o que poderá gerar algumas conseqüências muito nocivas, tais como a falta de transparência com os investidores, a excessiva provisão de valores para garantir riscos mal classificados, a necessidade de correção do planejamento financeiro da companhia, e até mesmo outras conseqüências ainda mais graves, como por exemplo a aplicação de punições por órgãos oficiais, tais como a CVM.

Cabe aos gestores e executivos procurar soluções para reavaliar sua contingências de uma forma mais segura, sustentada em critérios mais rigorosos, adotando medidas efetivas para que a declaração de seus balanços seja feita de uma forma a garantir a plena governança corporativa de suas práticas, o que, em última análise, permitirá assegurar que o mercado, os investidores e os interessados em manter negócios com a empresa, tenham mais confiança, mais retorno financeiro e mais transparência em suas relações comerciais.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"ESCLARECIMENTOS SOBRE O PONTO COMERCIAL"

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Por Michel Cutait.

Uma discussão sempre recorrente é o conceito de “ponto comercial”. Por vezes, analisado sob o ponto de vista jurídico, outras sob o prima comercial, o fato é que ainda resistem inúmeras dúvidas e diversas formas de entendimento sobre o significado e as delimitações sobre seu conceito.

Antes de qualquer aprofundamento, vale encontrar uma definição sobre o ponto comercial para melhor entendimento das conseqüências geradas em razão dele.

De uma forma geral, podemos dizer que o ponto comercial é a consolidação do fundo do comércio em determinado local, em decorrência da ocupação e do exercício de uma atividade comercial de maneira contínua e constante, notadamente por meio de locações comerciais, e que, por representar um ativo abstrato para quem exerce a atividade comercial naquele local, faz gerar um valor que pode ser deduzido financeiramente em favor de quem o constituiu.

A idéia original sobre o ponto comercial estava consolidada na antiga e revogada “Lei de Luvas”, cujas disposições foram absorvidas pelos locatários e locadores nas locações comerciais, e ainda estão presentes e arraigadas na lembrança e no conhecimento da maior parte dos profissionais que trabalham no mercado imobiliário, e também de Shopping Center.

Ocorre, porém, que a Lei de Luvas foi revogada pela Lei de Locação, e diante destas mudanças, quais de fato foram as alterações práticas e concretas sobre as conseqüências decorrentes do ponto comercial?

Basicamente, a Lei de Locação trouxe boa parte dos entendimentos que estavam escritos na Lei de Luvas, mas a principal diferença é que a Lei de Locação acabou com a indenização que existia quando um locatário, por uma razão jurídica ou contratual ou circunstancial deixava de exercer a renovação do contrato de locação em que tinha sido constituído o ponto comercial.

Isso significa que, a partir da revogação Lei de Luvas, a Lei de Locação excluiu a possibilidade do locatário reclamar indenização, pagamento ou perdas e danos pelo ponto comercial que lhe foi retirado.

Então, o que sobrou da idéia de ponto comercial? A resposta é mais simples a partir da análise da Lei de Locação, porque, desde então, o ponto comercial representa a prerrogativa de um locatário ter sua locação comercial renovada compulsoriamente nos mesmos termos do contrato anterior, se ele mantiver um contrato escrito e por prazo determinado, se a atividade exercida tiver sido a mesma por pelo menos 3 anos ininterruptos e se o prazo da locação tiver sido vigente por pelo menos 5 anos ininterruptos.

Esse entendimento é importante para compreender qual a amplitude do conceito de ponto comercial atualmente, e principalmente, para que os profissionais do mercado imobiliário e aqueles interessados em Shopping Centers tenham informações mais precisas quanto as vantagens e desvantagens de um contrato de locação comercial por um prazo de 5 anos.

Portanto, vale a ressalva de que, atualmente, o ponto comercial é reconhecidamente um elemento fundamental sob o ponto de vista comercial, pois é o que permite que determinada operação ou atividade se consolide no tempo e no lugar em que se encontra, mas também é importante ponderar que, sob o ponto de vista jurídico, o ponto comercial nada mais é do que a prerrogativa de permanecer naquele local em condições semelhantes ao que foi originalmente contratado.

Há outras repercussões, entendimentos e conseqüências sobre o ponto comercial? Sim, há várias outras, inclusive de ordem comercial, estratégica e até mesmo tributária, mas esses outros aspectos precisam ser melhor discutidos para que sejam compreendidos em sua totalidade.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.