"A ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS DENTRO DO SHOPPING CENTER"

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Por Michel Cutait

Nos negócios de Shopping Center, existe uma entidade muito comum e pouco discutida, e que poderia ser muito melhor aproveitada por todos, que é a Associação de Lojistas.

Não estamos discutindo sobre as entidades associativas de abrangência nacional, verdadeiras instituições representativas de um segmento do mercado do varejo, como é o caso da Alshop, porque esta tem um papel muito mais importante e global no mercado, e já tem feito um trabalho excepcional de fortalecimento e desenvolvimento dos seus associados, e mais do que isso, tem contribuído enormemente com o crescimento e promoção da atividade de varejo no Brasil.

Neste artigo, estamos discutindo as Associações de Lojistas que se formam dentro dos Shopping Centers.

Muitas pessoas ainda consideram este assunto como se fosse um tema proibido, um assunto que sempre traz consigo uma série de discórdias, pendências e conflitos.

Mas há questões muito mais importantes para se considerar a respeito de uma Associação de Lojistas do que simplesmente a imagem negativa que está associada à sua existência.

No início do desenvolvimento do negócio de Shopping Centers, a Associação de Lojistas tinha uma função bastante peculiar: ser a entidade responsável pela arrecadação, organização e gestão do chamado Fundo de Promoções. Essa função ainda continua vigente em muitos Shopping Centers, mas, atualmente, por diversas razões este modelo encontra-se bastante defasado e improdutivo.

A Associação de Lojistas nada mais é do que uma pessoa jurídica, associação sem fins lucrativos, pelo qual determinado número de pessoas se unem para cumprir determinadas finalidades ou objetivos previamente definidos em prol de uma atividade em comum. Assim, uma Associação de Lojistas é a união de lojistas com o intuito de favorecer e desenvolver as atividades que exercem dentro de um Shopping Center.

Tal como qualquer associação, esta também precisa cumprir uma série de providências para que seja regularmente constituída.

Antes de mais nada, a Associação de Lojistas precisa ter um Estatuto Social, um documento semelhante a um Contrato Social das empresas, em que estão previstas todas as características, obrigações e direitos dos associados, entre muitos outros itens que são exigidos pela lei.

Ela também precisa ser registrada no cartório competente, ter todos os seus atos devidamente registrados, além de cumprir uma agenda de reuniões da Diretoria, assembléias dos associados e uma série de outras responsabilidades que são essenciais para a existência e validade da associação.

Esse não é um trabalho tão simples, e exige especial atenção das pessoas, gestores e associados, que são responsáveis pela administração da associação, porque, como qualquer pessoa jurídica, tudo que é feito em nome da associação traz consigo a responsabilidade inerente às funções gerenciais, ou seja, traz obrigações, deveres, compromissos e até mesmo penalidades.

Infelizmente, as Associações de Lojistas dos Shopping Centers – e enfaticamente aqui me refiro somente àquelas que são formadas dentro dos Shopping Center – têm uma imagem muito negativa, como se fossem um instrumento de oposição, para criar conflitos e servir como uma entidade que se apresenta contrária aos interesses do Shopping Center, isso quando não se apresenta como uma iniciativa inútil e desnecessária.

Mas isso não é verdade, e não precisa ser assim.

No modelo mais antigo, a Associação de Lojistas era responsável pela arrecadação das contribuições ao Fundo de Promoções do Shopping, e, sendo assim, a associação era responsável pela contratação do gerente de marketing, pelo planejamento das ações de marketing, incluindo as campanhas e promoções, e também pela gestão financeira do Fundo de Promoções.

Acontece que este modelo se mostrou bastante inapropriado principalmente por três razões: primeiro porque um Shopping Center precisa ser gerido e planejado de uma forma global, abrangente e única, pois ele não é simplesmente um conjunto de partes, de interesses ou características que se complementam, é muito mais que isso.

Um Shopping Center é uma entidade única que precisa ser administrado e concebido como um organismo próprio, planejado e desenvolvido segundo estratégias competitivas, posicionamento institucional, objetivos ambiciosos, e ainda sendo administrado com métodos eficientes, austeros e corporativos, que garantam a harmonia, a consistência, a identidade e a imagem do empreendimento junto a todos os stakeholders envolvidos no negócio, não somente os proprietários ou os lojistas, mas também os consumidores, os prestadores e fornecedores, a comunidade e toda a sociedade que se relacione com o Shopping.

Assim, se a gestão e arrecadação do Fundo de Promoções estiver destacada, separada e organizada à margem da gestão do Shopping Center, certamente as estratégias, os objetivos e o planejamento que foram concebidos para o desenvolvimento e crescimento do Shopping ficarão muito prejudicados, ou pelo menos, ficarão sujeitos a seguirem por caminhos muito diferentes e quiçá contrários, e obviamente que isso não traz um prognóstico positivo para o Shopping, e conseqüentemente também não traz nenhuma vantagem para o lojista.

Segundo porque cada lojista está ligado ao Shopping Center por meio de um contrato de locação, um contrato específico, com condições comerciais exclusivas, adequadas e individuais em relação a qualquer outro contrato, ou seja, cada lojista tem uma relação individual com o proprietário do Shopping, uma relação de locação que já é regulada não só pelo contrato, mas também pela lei, e que, apesar de qualquer interesse em comum com outro lojista, o fato é que cada lojista precisa tratar do seu negócio de maneira individual.

Essa consideração precisa ser bem compreendida, porque não quer dizer que um lojista esteja verdadeiramente numa posição inferiorizada – e hoje percebemos um lojista ou varejista tem cada dia um papel mais fundamental na economia brasileira – mas quer dizer que antes de qualquer preocupação coletiva, antes de qualquer comprometimento associativo, um lojista precisa se preocupar com o sucesso da sua operação, com a eficiência da gestão do seu negócio, com o relacionamento com seus clientes e consumidores, com a qualidade dos seus produtos e serviços e com o posicionamento adequado da sua marca, e tudo isso é muito complexo, e exige um esforço imenso para que seja conquistado.

Não quer dizer que um lojista não tenha que se preocupar com a gestão do Fundo de Promoções, do marketing ou da gestão do Shopping, claro que tem, porque o Shopping, antes de mais nada é o local onde o lojista pretende desenvolver seu negócio, e por isso é importante que o lojista faça uma escolha bem pensada e planejada sobre qual Shopping pretende apostar seu sucesso. E atualmente há muitos Shopping Centers de sucesso, nas suas mais diversas categorias, formas, tamanhos e localizações, de tal forma que um lojista tem plenas condições de encontrar um Shopping que seja adequado para atingir seus objetivos comerciais e financeiros.

E terceiro porque, muito mais do que uma entidade voltada a defender os interesses dos lojistas - como se os interesses dos lojistas fossem opostos ou contrários aos interesses do próprio Shopping - uma Associação de Lojistas deveria ser um instrumento de desenvolvimento das atividades dos lojistas, deveria ser uma entidade que fomenta as atividades dos associados, que desenvolve parcerias e convênios, que atua junto ao mercado para fortalecer a imagem do Shopping e dos associados, deveria ser um ambiente que discute e estuda soluções, e principalmente, deveria ser um fórum que estimula e cria novas idéias para problemas que são comuns a todos os lojistas.

Apenas como exemplo, uma Associação de Lojistas poderia criar diversas parcerias, como por exemplo: fazer convênios com empresas de seguro patrimonial ou seguro de saúde; criar uma agenda de eventos para treinamento de equipes de vendas ou palestras sobre assuntos importantes, educativos, motivacionais ou mercadológicos; desenvolver atividades junto ao mercado consumidor e à comunidade do entorno do Shopping Center; propor pesquisas de mercado sobre assuntos de interesse de todos; enfim, fazer uma série de coisas que são tão importantes quanto se preocupar diretamente com a gestão do Fundo de Promoções.

A Associação de Lojistas deveria exercer um papel coadjuvante extremamente relevante e proativo, voltado às necessidades dos lojistas como um todo, que trabalhasse ao lado da gestão do Shopping Center para gerar valor para o empreendimento, e não se transformar numa entidade de oposição, voltada a defender interesses individuais ou simplesmente motivada por objetivos contrários ao desenvolvimento do Shopping Center.

Por essas razões, a Associação de Lojistas continua sendo uma importante entidade no mundo dos Shopping Centers, e ao invés de servir como uma proteção contra os Shopping Centers, deveria servir como um canal de comunicação, fomento, desenvolvimento e aprimoramento das atividades dos lojistas, muito mais ligada à atividades que busquem melhorar e incrementar o negócio dos lojistas do que servir para fazer a gestão, fiscalização e/ou oposição à gestão do Fundo de Promoções ou do Marketing, e muito menos para ser um instrumento que estimula a discórdia, o conflito e a ingerência sobre a administração e gestão do Shopping Center, mesmo porque, todo e qualquer lojista, como contratante e locatário, tem diversos direitos e prerrogativas que lhe são garantidas pelo contrato e pela lei.

E assim, liberados da responsabilidade de manter, gerir e cuidar de uma Associação de Lojistas com finalidades contrárias ao Shopping Center, os lojistas podem aproveitar toda a energia economizada para fazer o que sabem fazer melhor, que é empreender bons negócios, vender produtos e prestar serviços que façam a diferença para as pessoas, e permtir que cada consumidor ou cliente realize seu sonho por uma vida melhor.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"A QUESTÃO DA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING CENTER"

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Por Michel Cutait*

Este ano o mercado de Shopping Centers tem sido bastante comentado pela imprensa e pela opinião pública, especialmente pelas notícias importantes e relevantes que vieram a tona, como questões ambientais, questões de ordem pública e questões legais.

Esses temas geram muitas discussões, e sobram opiniões, recomendações e críticas.

No meio de toda essa agitação está um tema pouco discutido pelo mercado, e que, até então vinha sendo tratado apenas como parte do processo de desenvolvimento de um Shopping Center.

Apesar de parecer que o tema é atual, o problema da inauguração do Shopping Center é um problema antigo que já enfrenta uma série de desafios há muitos anos, e cada vez mais a inauguração do Shopping Center se torna uma conquista muito trabalhosa e complexa.

Há outras questões que estão contidas neste evento, e que, da mesma forma não são problemas novos, que são as providências necessárias para a obtenção das autorizações, alvarás e licenças para o exercício das atividades do empreendimento e dos próprios lojistas e locatários.

Precisamos assumir o fato de que alguns empreendimentos abrem suas portas com documentos parciais, ainda que precários, mas suficientes para que o empreendimento esteja apto a exercer sua vocação comercial, recebendo o público consumidor e iniciando sua vida como Shopping Center.

Mesmo contrariando o que se divulga à exaustão, a maior parte dos Shopping Centers inaugura suas atividades muito bem posicionada junto aos órgãos públicos, e bastante respaldada por soluções legais, contratuais e até transacionais. Se há problemas sérios a serem enfrentados, esses são pontuais e muito bem dimensionados.

Em verdade, o desenvolvimento de um Shopping Center é extremamente complexo. Começa lá na fase de desenvolvimento do projeto, quando, o empreendedor precisa verificar, antes de tudo, se aquele projeto tem viabilidade e compatibilidade com os objetivos econômicos, sociais e promocionais planejados para o empreendimento.

Questões ambientais costumam ser grandes vilãs do projeto de muitos Shoppings Centers. Não é raro que muitos “greenfields” descubram surpresas ambientais, como por exemplo: nascentes d’água, patrimônio arqueológico, fauna e flora, enfim, uma série de impeditivos que só são sanados ou neutralizados mediante diversas compensações e contrapartidas.

Esse assunto merecia um artigo próprio, porque os problemas ambientais são imensos, e, graças a muitos técnicos, especialistas e à iniciativa dos próprios empreendedores, quase sempre são problemas possíveis de serem equacionados e superados.

Depois, vem as questões urbanísticas, como intervenções viárias, impactos na vizinhança, e tudo mais que interfere na alocação de um empreendimento deste porte, e esses aspectos são extremamente importantes para a viabilidade do empreendimento, e, como repercute de forma decisiva no cotidiano daquele local, não é incomum ver insurgências de comunidades inteiras, exigências para oferecer soluções urbanísticas complexas, e até mesmo incrementos e melhorias que modificam todo o entorno do Shopping Center.

A seguir vem as questões de ordem pública, como as posturas municipais, licenças de construção e obra, aprovações de projetos, e toda uma gama de exigências formais que são necessárias para atendimento das leis, e para a regularidade do desenvolvimento do empreendimento.

Mas é fato que tais exigências obrigatórias são quase sempre muito rigorosas e particularmente dificultadas por procedimentos burocráticos que geram morosidade e ineficiência no atendimento de todas essas providências, e que passam a ser motivos mais que suficientes para atrasar, comprometer e impedir o perfeito cumprimento do cronograma do projeto, e conseqüentemente o cumprimento da data de inauguração do Shopping Center.

Quando tudo está aprovado para começar a construção, vem a fase intensa e árdua das obras, a contratação de fornecedores, prestadores, a escolha de gestores das obras, o acompanhamento, as medições, o cumprimento dos prazos, a escolha e compra de materiais conforme os projetos, sem contar em todas as adaptações nas plantas e nas instalações do projeto.

Um Shopping pode parecer mais simples que um prédio residencial, mas não é, e não é pela simples razão de que é um equipamento comercial, voltado a atender diversos e inúmeros interesses, sejam os interesses dos empreendedores e sócios, como também os interesses de cada um dos lojistas e/ou locatários individualmente considerados.

Cada um desses players precisa de soluções diferentes, pois cada negócio tem sua própria característica, e toda a obra é conduzida e desenvolvida visando garantir e viabilizar que o Shopping seja construído conforme o projeto concebido, mas também procurando atender às necessidades de cada loja, desde que, obviamente, tais necessidades respeitem escopos pré-definidos pelas áreas de engenharia e arquitetura do empreendimento, além, claro, de respeitar questões de natureza operacional que muitas vezes são inconciliáveis com a vontade de todos.

Enquanto a obra segue, todos os contratos são negociados, um a um, segundo o Planejamento do Tenant Mix que já discutimos antes, e, neste fluxo de procedimentos e providências, o Shopping vai equacionando o cronograma físico/financeiro da obra, bem como acaba por se comprometer a inaugurar o Shopping em determinado dia ou mês, e tudo precisa ser coordenado para ser concluído na mesma data.

Vale lembrar que nos Shopping Centers novos, as lojas são montadas concomitantemente à fase de finalização e acabamento do Shopping, e essa convivência precisa ser muito bem conduzida e gerenciada, para que todos os envolvidos mantenham uma sinergia positiva para conciliar suas próprias necessidades, respeitando o cronograma físico/financeiro da obra, e garantindo que o Shopping seja concluído e que as lojas fiquem prontas e operantes exatamente na data da inauguração do empreendimento. Esse é um processo brutalmente desafiador.

Considerando todos esses fatos, um elemento importante para considerar é a comum e bastante razoável previsão contratual que permite que o empreendedor do Shopping Center prorrogue a inauguração pelo tempo que for necessário para sua fiel conclusão, desde que, obviamente, os lojistas e/ou locatários sejam previamente avisados e advertidos desta prorrogação, e que esse aviso seja oferecido em tempo suficientemente hábil para que o lojista e/ou locatário possa, também, adaptar seus projetos. Em geral, essa anterioridade varia de 120 a 180 dias, a depender de cada Shopping.

Excluindo as operações denominadas “âncoras” ou aquelas que exijam projetos muito específicos, como por exemplo os cinemas, um loja “satélite” leva mais ou menos entre 60 a 120 dias para ser montada, de tal forma que o prazo garantido pelo Shopping para avisar sobre eventual prorrogação costuma ser suficiente para que o lojista e/ou locatário possam se reorganizar e adaptar seus cronogramas à nova previsão de abertura do Shopping.

Apesar de haver casos pontuais e excepcionais, em geral, não há prejuízos muito significativos para os lojistas e/ou locatários, mesmo porque as verbas locatícias só começam a ser exigidas a partir do momento da inauguração do Shopping, e concomitantemente, da própria loja quando essa data for a mesma. Ou seja, prorroga-se a data de inauguração do Shopping, prorroga-se a data de abertura da loja e prorrogam-se os custos decorrentes das verbas locatícias.

Para não generalizar demais, é preciso ressaltar que há casos em que os lojistas e/ou locatários precisam se antecipar o planejamento dos seus projetos, e por questões de custos, logística e/ou engenharia, acabam assumindo compromissos que tinham por premissa a data de inauguração prevista para a inauguração do Shopping, e, havendo uma prorrogação, podem impor determinados prejuízos bastante significativos para esses lojistas e/ou locatários.

Não se pode esquecer que o maior interessado no cumprimento da data prevista para a inauguração do Shopping é o próprio locador, o empreendedor, o dono do Shopping, e essa é uma excelente garantia para os lojistas e/ou locatários, porque o desenvolvimento de um Shopping Center exige tanto esforço e investimento que, por diversas razões, sejam de ordem financeira (financiamentos e aportes de sócios), de ordem mercadológica (promoção e concorrência), ou sejam, ainda, de ordem contratual (penalidades e multas), muitos Shoppings acabam abrindo suas portas mesmo com uma baixa taxa de ocupação, na ordem de 60% a 70% da ABL (Área Bruta Locável).

Isso não é o ideal, mas é normal e aceitável. E no decorrer do primeiro, segundo e terceiro mês, tudo se organiza, e o Shopping alcança os 90% ou 95% de ocupação previstos para fazer do empreendimento um grande sucesso.

Tudo depende, também, da credibilidade, seriedade e comprometimento da empresa que está desenvolvendo, construindo, comercializando e administrando o Shopping. Há todo o tipo de empresa, mas a imensa maioria das empresas é realmente séria e costuma cumprir e entregar o projeto do Shopping dentro das características prometidas e pronto para ser inaugurado na data prevista.

Assim, é importante asseverar que um Shopping Center tem em sua essência, como sua principais características, a harmonia e a diversidade, que precisam ser complementares, e que se traduz de forma muito apropriada no “Tenant Mix”, em centenas de lojas e operações diferentes.

Sendo assim, a lógica que se deve adotar nas considerações dos temas ligados a esse mercado não pode ser a simples dedução que generaliza condutas e situações para chegar a conclusões gerais e superficiais, porque no mundo dos Shopping Centers cada caso é um caso diferente de outro, e a lógica correta é aquela que considera todos esses fatos a partir da situação singular para a regra geral.

E ao final, temos que reconhecer e comemorar as centenas, milhares e fantásticas histórias de sucesso, de Shopping Centers excelentes, de lojistas e/ou locatários satisfeitos e grande expansão, de clientes e consumidores felizes por poderem aproveitar momentos de lazer, entretenimento, cultura e convivência, e também devemos salientar com orgulho que a inauguração de um Shopping Center só faz permitir o crescimento das empresas, o aumento da oferta de trabalho e das oportunidades para os trabalhadores, crescimento da receita tributária, o retorno financeiro dos investimentos, a melhoria urbana, e o desenvolvimento da economia e da sociedade.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"A EXPANSÃO DOS NEGÓCIOS DE VAREJO E SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

O cenário otimista do mercado brasileiro para as indústrias de Varejo e Shopping Centers inspira a busca por soluções para a expansão e crescimento dos negócios e das operações.

Atualmente, os investimentos já não se limitam aos tradicionais mecanismos de financiamento, como empréstimos junto a bancos públicos e privados, ou financiamentos de insumos, equipamentos e ativos, mediante contratos garantidos por hipoteca, aval e outras formas de garantia.

A demanda do mercado faz as empresas de Shopping e Varejo buscarem outras formas de alavancagem, ainda não muito comuns para esses segmentos do mercado, mas já adotados em larga escala por empresas de outras atividades.

Entre essas formas mais sofisticadas de alavancagem, estão o IPO (Initial Public Offering) que é o evento que marca a primeira venda de ações de uma empresa no mercado de ações, no caso brasileiro, na BM&FBOVESPA, cujos resultados tem sido muito positivos, como mostra o exemplo de redes importantes como Le Lis Blanc, Riachuelo, Arezzo etc.

Outro mecanismo de financiamento é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) que tem sido muito usado por Shopping Centers, pelo qual, cedendo seus recebíveis (aluguéis e outras receitas), e devidamente estruturados e garantidos por cessões fiduciárias, alienações e outras garantias, transformam esses recebíveis em títulos de créditos, possibilitando que as empresas beneficiárias obtenham significativo aporte de recursos financeiros para desenvolver e expandir seus negócios.

O processo para estruturar um CRI depende da sinergia de diversos participantes, entre eles empresas de securitização, custodiantes, instituições financeiras, agências classificadoras de riscos (rating), escritórios de advocacia e uma expressiva participação dos gestores e executivos das empresas para que todo o processo seja desenvolvido com rapidez e eficiência.

Também se destaca a possibilidade de constituição de FIDC (Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios), que são fundos de investimentos pelos quais os recursos são adquiridos mediante a distribuição de cotas, cuja rentabilidade está relacionada à performance dos ativos que fazem parte do fundo, em outras palavras, o FIDC compra os direitos creditórios de determinadas empresas, e transforma isso em valor a ser distribuído entre os cotistas a medida que tais créditos são recuperados.

Esses fundos de investimento são alternativas muito eficientes para rentabilizar e alavancar a vida financeira de uma empresa de Varejo, e necessitam de um apoio jurídico e econômico muito adequado para que seja feito com sucesso.

Outra forma de alavancagem é a associação da empresa com outras empresas investidoras, que passam a ser parceiros estratégicos para o negócio, fomentando o desenvolvimento das atividades com a entrada de capital na sociedade, e usufruindo dos ganhos e da rentabilidade decorrentes da expansão do negócio. Essas associações representam novas formas de investimento a medida que um novo partner, muitas vezes acostumado a outros segmentos, passam a atuar de forma muito proativa na maneira como as empresas de Shopping Centers e varejistas conduzem suas atividades, incrementando a gestão e otimizando procedimentos internos para favorecer a performance do negócio, o que se vê com muita freqüência quando esses parceiros investidores são de outros segmentos, como por exemplo o que aconteceu com a Daslu, das marcas adquiridas pela InBrands, e tantas outras. Essas formas de alavancagem necessitam de uma assessoria muito abrangente, passando pelo planejamento estratégico adequado para o montante do investimento, discussões financeiras e econômicas sobre os negócios, identificação de players com forte atuação nessas operações, além da assessoria jurídica especializada, exigindo a constituição de instrumentos contratuais adequados, robustos e seguros, que possam representar o negócio da melhor forma possível, e funcionando como excelentes expedientes para o desenvolvimento dos negócios, crescimento das empresas, diversificação das atividades e aumento da participação no Market Share.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor e formado em PNL e Teatro/Psicodrama. Está participando do curso de Formação em Mercado de Ações promovido pela BM&FBOVESPA.

"O 'TENANT MIX' NOS SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

Se existe alguma expressão, característica ou algum traço distintivo e marcante que possa representar a essência dos Shopping Centers, com bastante propriedade tal função caberia ao “tenant mix”. É o “tenant mix” que define, antes de tudo, a diversidade, a complexidade, a magnitude, a atratividade e a organização que fazem nascer um Shopping Center, e é por esta razão que vale a pena pensar um pouco sobre as aplicações práticas deste conceito.

Sem qualquer intenção de limitar ou simplificar, mas com o objetivo de facilitar um entendimento, arriscamos dizer que o “tenant mix” é a organização sistemática de distribuição das atividades comerciais que pressupõe o estudo, análise e escolha de lojas e operações que sejam coesas, complementares, distintas, harmônicas e balanceadas para atender às necessidades da demanda de um específico mercado com a finalidade de estabelecer um Shopping Center atraente, competitivo e rentável para todos.

Assim compreendido, um passo fundamental do “tenant mix” é a fase que antecede o seu efetivo planejamento, e para que isso seja feito com consistência e aprofundamento, é mais que recomendável que o mercado consumidor daquela determinada área em que será construído o Shopping seja bem pesquisado, mapeado e analisado, e para tanto, existem diversas metodologias, e empresas e especialistas que podem fornecer dados e informações fundamentais para que esta etapa de formação do “tenant mix” seja bem estruturada.

Com o mercado consumidor bem delimitado em todas as suas características e necessidades, começa uma nova fase do desenvolvimento do Shopping que passa pelo planejamento do “tenant mix” aliado ao projeto arquitetônico do Shopping. Há quem acredite que o projeto arquitetônico possa ser desenvolvido sem a análise conjunta do “tenant mix”, mas essa não parece a melhor metodologia, porque cada m2 (metro quadrado) de área útil e de área bruta locável (ABL) do Shopping precisa ser pensado, organizado e estabelecido simultaneamente ao planejamento do “tenant mix” adequado para aquele projeto. E isso pode fazer toda a diferença no sucesso do empreendimento, principalmente nos primeiros anos de consolidação do Shopping.

Como este assunto envolve diversas discussões, vamos nos concentrar na questão do “tenant mix”, e, sobre isto é importante ressaltar que a estratégia de formação do “tenant mix” precisa levar em consideração não só o posicionamento que o Shopping pretende lançar no mercado, mas também o balanço e o equilíbrio entre os ramos de atividades, lojas e operações que serão contratadas para os espaços comerciais.

Não existe um modelo fechado, correto ou uniforme para formatar o “tenant mix”, mesmo porque uma das suas características essenciais é que ele ofereça a possibilidade de criar harmonia pela diversidade, e portanto, cada empreendimento poderá estabelecer, criar e organizar um “plano de mix” (outro nome dado ao “tenant mix”), que seja adequado para o projeto do Shopping Center.

Por essa razão, foi muito importante a iniciativa da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) quando criou um “plano de mix” que serve de referencia metodológica para os operadores da indústria de Shopping Centers, o que representou um grande avanço para permitir que as diversas atividades comerciais fossem organizadas e classificadas em grandes grupos, e, segundo uma lógica bem fundamentada, pudessem ser subdividas em outros grupos mais especializados até criar um sistema completo e confiável para fornecer elementos e dados bem definidos sobre cada um dos ramos de negócios que estão presentes nos Shopping Centers, e, obviamente, sendo um método, sempre haverá espaço para exceções e atualizações.

(vide): http://www.portaldoshopping.com.br/ind_shopping/Plano_de_Mix_Abrasce.pdf

Outro importante aspecto da aplicação concreta do “tenant mix” na escolha das lojas, operações e marcas que serão contratadas, é a conseqüência direta que estas escolhas fazem repercutir para os lojistas e/ou locatários, porque, uma vez definida sua atividade comercial ou atividade obrigatória (como também o próprio nome fantasia) por expressa previsão contratual, tal escolha acaba por definir o equilíbrio, a harmonia e o balanço que foi feito concebido pelo Shopping Center para atender às necessidades que foram identificadas e verificadas quando do seu planejamento comercial.

Esse é o perigo!

Se a atividade comercial obrigatória não tiver sido bem definida, se não for bem explicitada, se não estiver de acordo com a grade de produtos comercializados pelo lojista e/ou se estiver incompleta ou incongruente com o que será efetivamente praticado na loja, nascem dois problemas: (a) um para o Shopping, que poderá ter o planejamento comercial bastante comprometido, prejudicando o empreendimento naquela finalidade de estar bem posicionado junto ao mercado consumidor; e (b) outro para o lojista que, praticando uma atividade diferente daquela que tenha sido contratada, estará sujeito, não só à falta de adequação do seu produto ao local escolhido, mas também à falta de aderência ao público consumidor, e ainda ficará sujeito às penalidades contratuais, como multas e outros encargos, isso se ainda não lhe forem exigidas outras penas ainda piores, como a própria rescisão do contrato.

Por essas razões, e porque são determinantes para o desenvolvimento regular, positivo e eficiente do Shopping Center é que o “tenant mix” precisa ser concebido com responsabilidade, cautela e aprofundamento, como também precisa ser bem aplicado quando das contratações das lojas, tanto pelos Shopping Centers como pelos lojistas e/ou locatários, para que o desenvolvimento de suas operações seja construído com bases bem fundamentadas, seguras e adequadas para atingir os objetivos e as metas comerciais, financeiras e institucionais de todos.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"A FIANÇA NOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

Um assunto muito polêmico, e que é pouco discutido na contratação da locação de espaços comerciais de Shopping Centers é a garantia da fiança.

Essa modalidade de garantia é a mais recorrente e mais usada nos contratos de locação de Shopping Centers. Há outras formas de garantia que vamos deixar para discutir posteriormente, tal como o seguro fiança.

A fiança é uma garantia pessoal, ou seja, é prestada por pessoas físicas ou jurídicas, em nome próprio, sob sua exclusiva responsabilidade, e não repercute na disposição patrimonial, quer dizer, não implica no ônus ou sujeição dos bens do fiador como garantia direta da obrigação ou do contrato (como seria o caso da hipoteca), e além disso deve ser sempre escrita, não havendo fiança verbal ou que não seja devidamente assinada pelo fiador.

Há quem confunda fiança com aval, mas são garantias bem diferentes, e a principal diferença é que o aval deve ser aplicada no caso de títulos de crédito, como as Notas Promissórias, enquanto a fiança deve ser aplicada para garantir um contrato inteiro. Por isso que se vê o aval nos Contratos de Cessão de Direitos de Uso e/ou Estrutura Técnica (Ponto Comercial), e não a fiança.

Mas, voltando à fiança, é importante esclarecer que a fiança implica na responsabilidade do fiador em garantir as obrigações ou o pagamento das dívidas do locatário, e neste caso, havendo a necessidade de cobrança judicial do locatário, o fiador também poderá sofrer a cobrança judicial, e durante o processo poderá ter seus bens imóveis penhorados, e até mesmo executados no final do processo.

Como a responsabilidade assumida na fiança é grande, é importante saber alguns aspectos práticos desta garantia.

O locador ou os Shopping Centers podem exigir comprovação de que o fiador seja pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e que possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

Por essas razões, que os Shopping Centers, muitas vezes, não aprovam determinado fiador, seja porque a pessoa não tem o cadastro financeiro regular, seja porque a pessoa não tem nem apresenta bens imóveis suficientes para comprovar a capacidade econômica que justifique sua qualidade de fiador. Isso é bastante compreensível, afinal a fiança é uma garantia, e sendo assim, o fiador precisa ser capaz financeiramente de assumir a responsabilidade da obrigação e/ou dívida do locatário.

A rigor a fiança não pressupõe a solidariedade, mas sim a subsidiariedade entre o fiador e o locatário, ou seja, o fiador só pode ser cobrado quando a cobrança do locatário restar frustrada, e esta é a definição da expressão  “benefício de ordem”, pelo qual o fiador exige que o locatário seja cobrado em primeiro lugar.

Porém, nos contratos de locação de Shopping Centers, como em outros negócios, o fiador costuma renunciar ao “benefício de ordem”, passando a ser solidário com o locatário no cumprimento e/ou pagamento da obrigação e/ou dívida do locatário, independente de ordem de preferência, podendo ser cobrado individualmente e/ou conjuntamente ao locatário.

Outro ponto importante sobre a fiança está relacionado à extinção da fiança, porque existem várias hipóteses em que a fiança pode ser extinta ou cancelada, e a principal delas acontece quando o credor aceita amigavelmente do devedor, outra coisa no lugar daquela que o fiador se comprometeu a garantir.

Também há a hipótese, mais freqüente, de cancelamento da fiança por exoneração do fiador, que pode ser requerida: pelo credor, entre outras razões, quando o fiador se tornar insolvente ou incapaz; pelo locatário quando, por qualquer razão de ordem pessoal, tiver que substituir o fiador por outro; e pelo próprio fiador, sempre que lhe convier, quando não houver firmado a fiança por prazo determinado, no caso da prorrogação por prazo indeterminado, ficando responsável pela garantia durante 60 (sessenta) dias após a notificação do locador.

Uma dúvida que muita gente tem sobre a fiança se refere ao efeito que a fiança tem sobre o imóvel chamado “bem de família”, que é aquele destinado ao convívio e abrigo familiar. Muitas vezes as pessoas acreditam que o imóvel “bem de família” do fiador pode ser excluído de eventual cobrança judicial, mas a lei de locação acabou com essa possibilidade, e, hoje, já decidido inclusive no STF, que o “bem de família” do fiador pode ser levado a penhora e pode ser executado pelo locador, o que exige mais atenção de quem presta a fiança.

E um último e importante aspecto da fiança está relacionado às Ações de Despejo, que, por força de alteração da Lei de Locação, ficou permitido que o locador obtenha o despejo liminar em 15 (quinze) dias, quando o contrato de locação não tenha sido garantido por uma das modalidades de garantia existente, inclusive a fiança. O que pode ser uma estratégia interessante para os Shopping Centers que preferem retomar o imóvel com mais rapidez ao invés de ficar brigando na Justiça.

Há muitas questões relacionadas à fiança que poderiam ser incluídas nesta discussão, mas de maneira objetiva e bastante focada aos interesses de Shopping Centers, empreendedores, locadores, lojistas, varejistas, locatários, e logicamente de fiadores, as questões acima podem ser um bastante úteis para compreender melhor sobre a garantia fiança.


*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor e formado em PNL e Teatro/Psicodrama.

"O SÍNDICO NOS SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait*

Um assunto que nem sempre é lembrado ou discutido no mundo do Shopping Center, mas que merece um pouco de atenção é a figura do síndico.

O síndico, de maneira simples, é o representante, o mandatário, o gestor do Condomínio, e, no caso dos Shopping Centers, é a pessoa eleita e escolhida pelos condôminos para gerir o Condomínio que venha a ser constituído no empreendimento.

O papel de síndico não é tão simples ou isento de responsabilidade como muitas pessoas pensam, e achamos conveniente discutir um pouco das suas obrigações e atribuições para que os candidatos ao cargo de síndico tenham mais conhecimento sobre este tipo de função.

A começar o síndico poderá ou não ser um condômino, ou seja, poderá ser síndico uma terceira pessoa, um gestor profissional, porém é essencial que o sindico seja eleito e escolhido pela Assembléia do condomínio, e sua função poderá ser exercida pelo prazo máximo de 02 (dois) anos, sendo possível sua renovação.

Nos Shopping Centers o síndico costuma ser a principal empresa condômina e/ou empreendedora, ou a empresa administradora, ou, por indicação destes, o Gerente Geral ou o Superintendente, porque é o síndico que tem o dever e a obrigação de gerir, zelar e administrar o condomínio do empreendimento, neste caso, chamamos de condomínio a entidade denominada condomínio edilício que é criada para instituir as partes comuns e individualizadas do Shopping.

A figura do Condomínio Edilício para Shopping Centers precisa ser melhor estudada, mas para o desenvolvimento deste artigo, vamos nos concentrar na figura do síndico.

O síndico, então, devidamente eleito, passa a ter uma série de obrigações e responsabilidades, entre elas: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em defesa dos interesses comuns, inclusive na justiça se for necessário; prestar contas ao condomínio sobre qualquer evento ou ocorrência de interesse do condomínio; cumprir e exigir o cumprimento das regras e normas internas do condomínio; zelar e cuidar do patrimônio do condomínio; cobrar os condôminos quanto às suas contribuições ou encargos de condomínio, e no caso do Shopping, cobrar as despesas comuns e privativas dos lojistas; e elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio, como também respeitar o seu fiel cumprimento, inclusive com a apresentação das contas para a aprovação dos condôminos.

São muitas as obrigações, e todas elas geram para o síndico o dever de cumpri-las sob pena de ser destituído da função pela assembléia ou pelos demais condôminos na forma que tiver sido estabelecido na Convenção do Condomínio.

Nos Shopping Centers a figura dos condôminos costuma ser confundida com os locatários e/ou lojistas, mas isso não é correto, porque, em geral, salvo raras exceções, os Shopping Centers tem seus condomínios instituídos pelos sócios e/ou condôminos proprietários do imóvel em que foi edificado o Shopping Center.

Daí que a figura do síndico tem uma relação direta com os proprietários e/ou condôminos do Shopping Center e não com os locatários e/ou lojistas, entretanto, como os proprietários e/ou condôminos fazem a locação dos espaços comerciais aos locatários e/ou lojistas, e como estes passam a exercer a posse do imóvel locado, o síndico passa a representar os proprietários e/ou condôminos também junto aos locatários e/ou lojistas.

Neste caso, todas as obrigações, regras, receitas, despesas e interesses comuns e privativos relacionados ao condomínio edilício do prédio do Shopping Center que sejam repassadas, atribuídas ou exigidas dos lojistas e/ou locatárias, fazem nascer a responsabilidade do síndico de também reportá-las àqueles que pagam a conta, ou seja, aos locatários e/ou lojistas.

É verdade que havendo um Condomínio Edilício no Shopping Centers, os locatários e/ou lojistas não tem a capacidade ou o direito de participar nas Assembléias, porque não são considerados condôminos, mas, naquilo que lhes compete, quer dizer, nas obrigações que lhes são exigidas, os locatários e/ou lojistas podem exigir, solicitar, requerer ou reclamar ao sindico todos os esclarecimentos e informações que seja de seus interesses.

E não é só isso, a pessoa do síndico, na qualidade de gestor ou mandatário do condomínio, tendo atribuições de gestão operacional e financeira do prédio, pode ser responsabilizado criminalmente quando, nesta qualidade, praticar apropriação indébita das coisas (objetos e/ou dinheiro) do condomínio, como também pode ser responsabilizado por perdas e danos em relação aos atos ilícitos, eventos e prejuízos que venha a praticar, colaborar ou permitir que seja praticado contra os direitos dos condôminos ou dos locatários e/ou lojistas.

E ainda tem, também, a questão do depósito de coisas (objetos e/ou dinheiro) que o síndico acaba assumindo na qualidade de depositário fiel, especialmente quando há processos judiciais em que tais coisas estão sendo disputadas em juízo nos tribunais, e nestas circunstâncias o síndico passa a ser o responsável pela manutenção, guarda, depósito e não-perecimento ou não-destruição dessas coisas, sob pena de responsabilidade civil e criminal.

A função de síndico não é fácil, nem pode ser considerada de maneira superficial, pois, nesta qualidade, o síndico tem uma série de deveres, obrigações e responsabilidades a praticar, a cumprir e a zelar, e é essencial que a pessoa que física ou jurídica que venha a exercer o papel de síndico seja austera, diligente e cautelosa em relação às suas funções e atribuições.

De qualquer forma, o síndico, nos Shopping Centers tem um papel essencial, e se exercido com responsabilidade e competência, permite que o empreendimento, que os condôminos e que os locatários e/ou lojistas sejam favorecidos e beneficiados com uma administração eficiente, responsável e transparente, cujos resultados serão concretizados num Shopping Center melhor, mais bonito, menos custoso e com poucos problemas, o que repercute de maneira direta na rentabilidade dos proprietários e/ou condôminos como também dos locatários e/ou lojistas.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.

"AÇÕES PREVENTIVAS PARA A QUESTÃO DA SEGURANÇA"

Por Michel Cutait

Um assunto que está sempre em debate é a questão da segurança nas operações e lojas de varejo e também nos Shopping Centers.

Neste artigo, a expressão segurança está ligada à idéia de saúde e integridade moral e física dos consumidores e clientes das lojas e dos Shopping Centers, e o objetivo aqui é debater os aspectos práticos para enfrentar a questão da segurança, consistentes nas ações preventivas que as empresas de varejo e os Shopping Centers devem adotar para prevenir, impedir, mitigar, diminuir, afastar as situações de perigo, de acidente e de dano físico ou moral que as pessoas, consumidores, clientes e funcionários podem eventualmente sofrer, e assim, garantir a proteção dos seus interesses comerciais sem sofrer prejuízos financeiros ou mercadológicos.

O maior problema em quase todas as empresas está no fato de que essas ações preventivas não são adotadas de maneira regular, uniforme e consistente, e por causa disso, muitas dos acidentes e das situações de perigo se transformam em complicadas e tumultuadas contingências, quando não se transformam em sérios processos judiciais.

De uma maneira geral, e sem esgotar o assunto, as ações e medidas preventivas que as empresas devem adotar para se proteger nessas situações podem ser divididas em três momentos distintos.

Num primeiro momento, antes de tudo, as empresas devem, cumprir as regras impostas pelo Poder Público, tais como regras da vigilância sanitária, corpo de bombeiros, e outras exigidas pela municipalidade; além disso, devem respeitar as medidas ligadas às exigências em relação aos produtos, como atendimento a regras da ABNT, de organismos oficiais relacionados ao meio-ambiente, aos direitos humanos e aos consumidores; e, em complemento, as empresas devem manter sistemas de monitoramento interno, desde sistemas de circuitos fechados de rádio e TV, e se aparelhar com mecanismos e tecnologias suficientes para registrar qualquer ocorrência que seja diferente do normal do dia-a-dia.

Essas primeiras medidas parecem tão óbvias que não é difícil encontrar empresas sérias, grandes e competentes agindo em desconformidade com essas regras, o que, desde logo, pode gerar uma série de complicações quando as relações de consumo estão acontecendo, seja com fiscalizações severas, seja com reclamações contundentes e ainda com a sujeição a riscos desnecessários como processos judiciais e marketing negativo junto aos órgãos da imprensa.

Num segundo momento, quando os fatos acontecem, quer dizer, quando a situação de perigo de acidente ou dano se concretiza, as empresas precisam ser rigorosas em seus procedimentos internos e manter uma rotina firme e disciplinada para que toda e qualquer situação real seja tratada com o máximo de seriedade pelos funcionários envolvidos.

Neste caso, as empresas devem manter equipes treinadas para atender às pessoas, clientes e consumidores em caso de acidente ou perigo, como por exemplo, uma brigada de incêndio ou profissionais paramédicos competentes; além disso, quando da ocorrência da situação de perigo, as empresas devem registrar o ocorrido em livro ou arquivo próprio, de preferência com modelos predefinidos, preenchidos de maneira detalhada, sem qualquer indicação de culpa ou responsabilidade, mas com a simples descrição dos fatos ocorridos; e também devem registrar ou guardar as imagens ou gravações eventualmente obtidas no local da ocorrência ou do acidente, e, em todas as hipóteses, deve manter esses dados separados, destacados das demais informações, para que possam ser usadas no futuro.

E por fim, de um modo geral, e quem sabe a mais importante de todas as medidas, deve prestar total assistência e atendimento às pessoas que tenham sofrido essas situações de perigo, dando informações claras, garantindo sua segurança até a chegada da equipe de socorro, oferecendo assistência plena para as vítimas, e mantendo total disposição para resolver quaisquer problemas enfrentados, e, quando possível, tentando prevenir futuros confrontos com a solução por meio de acordos e composições amigáveis, tudo, claro, devidamente formalizado.

E num terceiro momento, se as medidas preventivas não tiverem correspondido aos resultados esperados, tendo a situação de perigo ou acidente efetivamente ocorrido, tendo ou não causado danos ou injúrias às pessoas vitimadas, então, as empresas devem ser bem assessoradas para avaliar, caso a caso, quais as medidas necessárias para combater eventuais contingências, reclamações, fiscalizações e processos judiciais referentes a essas situações, cujas providências podem requerer um especial esforço para negociar acordos, para fazer a defesa na esfera judicial e para tratar do assunto de uma maneira séria, regular e responsável junto às pessoas, clientes e consumidores que tenham alegado esses prejuízos.

A melhor maneira das empresas se prevenirem contra a ocorrência e depois contra as conseqüências das questões relacionadas à segurança das pessoas, clientes e consumidores de empresas de varejo e também de Shopping Centers é praticar as medidas mais simples, embora trabalhosas, de agir de acordo com a lei e com as regras aplicáveis, de providenciar o atendimento do problema no exato momento de sua ocorrência, fazendo todo o esforço necessário para produzir documentos, provas e evidências de que a empresa adotou todas as medidas que lhe eram exigidas naquela situação, e, de manter equipe de funcionários treinada para agir nessas situações, para que, em última circunstância, possam se defender de uma maneira segura, objetiva e contundente contra qualquer tipo de reclamação, fiscalização, processo judicial ou denúncia junto aos órgãos de imprensa.


Em outras palavras, as empresas devem, de verdade, “fazer a lição de casa”, a começar por proteger seus próprios negócios dos riscos que muitas vezes geram enormes prejuízos e que são, normalmente, deixados em segundo plano.


*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.