quarta-feira, 18 de maio de 2011

"A QUESTÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA"

Uma questão que muitas vezes passa desapercebida em vários Shopping Centers, e também em várias empresas de varejo, é a questão da titularidade do contrato de locação, ou seja, se o locatário é uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, uma empresa, portanto.
Aparentemente o assunto pode parecer sem importância, mas ele gera uma série de problemas no decorrer da locação, e não somente nisso, mas também gera complicações de ordem jurídica, fiscal e até comercial.
Quando um novo contrato é firmado entre um lojista e um Shopping, muitas vezes ainda não há uma pessoa jurídica devidamente constituída junto a Receita Federal nem junto aos órgãos municipais e estaduais, e assim, tais contratos acabam sendo feitos com a pessoa física do empresário intitulada como locatária. E neste caso, normalmente é previsto um prazo de 90 dias para que seja constituída uma pessoa jurídica para figurar no contrato de locação em substituição à pessoa física.
Ocorre que essa transferência quase nunca é formalizada, e o contrato continua na pessoa física do empresário, criando uma série de problemas.
Para ilustrar como exemplos: a locação comercial pressupõe o exercício da atividade comercial por uma empresa devidamente constituída; a constituição do estabelecimento (principal ou secundário) exige registros formais pela empresa; a atividade comercial exercida implicará em diversas obrigações de natureza fiscal (ICMS, IR etc), financeira e contábil; e outras.
Além dessas questões, também há uma questão importante, se o Shopping aceitar e admitir que o locatário seja uma pessoa física e não providencie a transferência para a pessoa jurídica que obrigatoriamente tiver sido constituída no local da loja do Shopping, passa a correr um risco grande de receber o pagamento das verbas locatícias por uma pessoa jurídica que não figura no contrato, além de admitir a novação de transferência para uma empresa com a qual não concordava (sócios diferentes do locatário pessoa física), como também poderá ter problemas quando da rescisão forçada, da cobrança dos débitos e também da renovação contratual, afinal, o locatário contratual não é aquele que está exercendo a locação.
Essas conseqüências também repercutem diretamente e da mesma forma para os próprios locatários quando estejam agindo como pessoas físicas, porque podem ficar sujeitos a penalidades e complicações na esfera de seus próprios direitos, como por exemplo, acabar respondendo com seu próprio patrimônio (bens móveis ou imóveis) no caso de uma cobrança ou disputa judicial.
Sendo assim, longe de ser uma questão simples ou sem importância, o levantamento, a verificação e o tratamento da titularidade da locação, e principalmente da transferência da pessoa física para a pessoa jurídica que efetivamente exerce a atividade comercial da empresa e que tem constituído seu estabelecimento comercial no local da loja do Shopping, são medidas que devem ser corretamente adotadas pelos Shopping Centers e também pelas empresas de varejo, e mais do que isso, sua formalização não pode escapar da responsabilidade dos gestores desses negócios, uma vez que se não forem praticadas podem gerar muita confusão prática, mas também fiscal e comercial, podendo, até gerar prejuízos financeiros.
*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.

2 comentários:

  1. Corretíssimo, Michel!
    Esse alerta sobre a pessoa jurídica ou física deve ficar a cargo do corretor ou intermediador do negócio antes mesmo da formulação do contrato, incluindo, em caso de não haver citações, cláusulas em que constam que não haverá ônus nesta troca de pessoa física para jurídica. Afinal, muitos lojistas (especialmente os marinheiros de primeira viagem) não se ligam neste fator e, quando vão fazer a mudança de pessoa física para jurídica, acabam ainda tendo que arcar com custas de transferência de contrato, pois a nova empresa pode conter sócios que não estavam previstos no contrato inicial.
    Mas, hoje com as exigências dos shoppings centers, muitos lojistas, mesmo os novatos, estão preferindo fazer o contrato em nome de pessoa jurídica, haja vista que ninguém quer ficar solicitando fiança imóvel a parentes ou conhecidos, ficando a pessoa jurídica como locatária e a pessoa física como fiador.
    Bem, consciência e firmeza na defesa seus direitos devem ser as premissas de quem quer entrar no mercado de shopping center. Pessoa física para pessoa jurídica, tudo bem, desde que esteja muito bem esclarecido o trâmite do acerto futuro do contrato nos termos aditivos.

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  2. Bom dia!
    Preciso de um modelo de contrato de locação ou aditivo, onde o Locatário de pessoa física passa para pessoa jurídica. Agradeço desde já.

    Luciana

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