"PRESTAÇÃO DE CONTAS EM SHOPPING CENTER"

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Por Michel Cutait

Um dos assuntos mais polêmicos no mercado de Shopping Centers é a prestação de contas.

Para compreender bem esta questão é necessário entender de que forma está estruturado um Shopping Center, porque o modelo de negócio amplamente difundido e praticado nesse  tipo de empreendimento importa em considerações fundamentais para delimitar a abrangência da prestação de contas.

A princípio é preciso reconhecer que, geralmente, os Shopping Centers adotam a estrutura de um condomínio edilício, uma vez que, tendo partes que podem ser individualizadas e partes comuns, oferecem as condições necessárias para que sejam assim considerados.

Mas não é só isso, os Shopping Centers também adotam o modelo dos condomínios porque este é o melhor modelo para permitir a gestão do empreendimento sob o ponto de vista técnico e operacional, especialmente para a gestão dos serviços de manutenção, segurança, limpeza e outros serviços que mantêm o empreendimento funcional e operante.

Da mesma forma que ocorre no condomínio residencial, em que cada um dos condôminos é responsável pelo pagamento das despesas comuns e despesas privativas ou específicas, segundo a proporção de suas quotas, frações ou CRD (veja nosso outro artigo sobre este tema), nos Shopping Centers os locatários assumem os papéis de condôminos, embora não sejam, e também cabe a eles o pagamento dos encargos do condomínio.

Essa obrigação precisa vir estipulada no contrato de locação e também deve constar na convenção do condomínio, para que tais despesas possam ser exigidas dos locatários.

Em razão disso, os encargos do condomínio devem ser demonstrados, e os locatários podem exigir que eles sejam comprovados pelo menos a cada 2 meses.

A demonstração ou prestação de contas das despesas do condomínio é uma prática absolutamente simples, comum e fácil de ser realizada.

Essa demonstração não precisa ser complexa como uma demonstração contábil, nem precisa ser ampla como um balanço, mas precisa trazer o mínimo necessário para demonstrar as receitas e as despesas realizadas num determinado período de apuração, com a indicação das contas, rubricas ou centros de custo, como deve constar os detalhes (ainda que sinteticamente) de cada um desses itens, tanto para as receitas como para as despesas.

Como as receitas e as despesas do condomínio precisam ser previstas em orçamento anual aprovado pelos condôminos (neste caso, os locadores), cada um dos itens que compõem essa conta precisam ser bem indicadas para ficar absolutamente claro para todos os condôminos, e particularmente no caso dos Shopping Centers, para todos os locatários quais foram as ocorrências daquele período de apuração.

Em geral, a prestação de contas é apresentada como regime de caixa, mas isso não é um pressuposto, e também pode ser apresentada na forma de regime de competência, a depender do controle financeiro e contábil que a administradora pratique na gestão do condomínio.

Há quem pergunte se a prestação de contas deve apresentar o orçado além do realizado, o que parece algo bastante razoável, uma vez que é a partir do orçado que se estabelece as receitas necessárias para arcar com as despesas daquele período de apuração, mas essa não é uma exigência formal ou legal, e não precisa ser, necessariamente, praticada.

A rigor, também, a lista de inadimplentes deveria fazer parte da prestação de contas, porque ela é parte fundamental no entendimento das receitas e das despesas, mas, neste ponto, sobram controvérsias e dúvidas, uma vez que a exposição dos inadimplentes, apesar de ser algo lógico, pode prejudicar a imagem daqueles que estejam em dívida com o condomínio.

Nos Shopping Centers, a prestação de contas não alcança o aluguel, uma vez que aqui não se fala em nenhum tipo de custeio de despesas, mas tão somente sobre a rentabilidade decorrente da exploração comercial do empreendimento.

Há muitos gestores e administradores que não se sentem confortáveis para realizar a prestação de contas, e essa omissão acaba gerando enormes dificuldades na gestão do empreendimento, a medida em que muitos locatários podem questionar de que forma que as receitas estão sendo usadas no custeio das despesas do empreendimento.

Diferentemente de outras épocas, atualmente, a governança corporativa dos Shopping Centers alcança níveis muito elevados, sólidos e seguros para garantir que todos os stakeholders estejam protegidos em relação à gestão das receitas e das despesas, razão pela qual todo e qualquer gestor e administrador desses empreendimentos pode e deve fazer a prestação de contas dos encargos do condomínio com absoluta tranqüilidade.

Na verdade é exatamente a falta de informação clara e precisa, a dúvida quanto a utilização das receitas e despesas, e a falta de conhecimento de tudo que um Shopping Center precisa fazer para garantir que o empreendimento funcione com regularidade que são as principais causas da grande maioria dos conflitos entre os locatários e empreendedores, razão pela qual, por si só, transforma a prestação de contas em uma prática altamente recomendável.

E as vantagens da prestação de contas são inúmeras, como incrementar o relacionamento dos locatários com o Shopping, permitir que as contas do condomínio sejam aprovadas e auditadas, garantir que a gestão do empreendimento seja praticada com transparência e segundo às melhores práticas, e por fim, demonstrar com total segurança que a administração do Shopping Center está sendo realizada com eficiência, responsabilidade e profissionalismo, até porque, depois de anos e anos de muito trabalho, esforço e dedicação, o mercado brasileiro de Shopping Center já está devidamente inserido nas práticas de governança corporativa cuja realidade já não se pode mais renunciar.

Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 30 Shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.