Por Michel Cutait.
Como em qualquer tipo de mercado, o
negócio de Shopping Center também dispõe e oferece uma série de números,
estatística e dados que podem ser transformados em análises muito
esclarecedoras e positivas para a correta avaliação da performance da empresa.
Entre essas análises, uma que deve ser
levada em consideração por todos os participantes do mercado, sejam os Shopping
Centers, como também as redes de lojas de varejo, é a análise do “custo de
ocupação”.
Uns chamam de “custo de ocupação” e
outros de “taxa de esforço”, cujo conceito consiste, basicamente, na relação
entre as despesas operacionais relativas às verbas de locação (aluguel,
encargos de condomínio e contribuição ao Fundo de Promoções) versus o
faturamento bruto da loja.
Essa comparação é importante porque
demonstra de maneira bastante simples e clara se a operação da loja no Shopping
está custando mais ou menos do que se espera, e, conseqüentemente, se a
performance está atingindo o resultado desejado para aquela loja, valendo
incluir nessa análise a comparação desses resultados com grupos mais
específicos, como ramo de atividade, área bruta locável (ABL) e até localização
no mall.
De uma forma mais objetiva, baseada na
experiência de diversos Shopping Centers, pode-se estabelecer níveis para o chamado
“custo de ocupação”, que podem identificar se a operação da loja está abaixo ou
acima do patamar médio do Shopping, do mercado ou das próprias metas da
empresa.
Neste sentido, se a operação de uma loja
alcançar um “custo de ocupação” da ordem de 10% (dez porcento), significa que o
custo das verbas locatícias representa 10% (dez porcento) daquilo que foi
obtido como faturamento bruto da loja, e, neste caso, a operação está no limite
máximo desejado para que seu negócio seja considerado como viável.
É importante lembrar que o “custo de
ocupação”, assim definido, só está relacionado com os custos das verbas
locatícias, exigindo que essa conta sejam incluídas outras despesas, como
despesas de pessoal, encargos sociais, impostos, estoque, etc., o que importa
dizer que uma loja que tem 10% das suas receitas alocadas para pagar verbas de
locação está no limite máximo de viabilidade para sua operação.
Claro que este limite máximo de
viabilidade convencionado em 10% pode ser flexibilizado, especialmente naquelas
operações em que há um ganho considerável no custo dos produtos, como por
exemplo, uma empresa que além de varejista também tem a produção sob seu
controle, e assim, a margem para o produto é maior, e conseqüente, maior pode
ser o percentual do “custo de ocupação”.
Outra convenção, e essa ainda mais
relevante, pois pode indicar a necessidade de medidas estratégicas como ações
comerciais preventivas, é o percentual de 25% (vinte e cinco porcento) de
“custo de ocupação”, porque, neste nível de performance, a loja já pode
considerar sua situação como uma situação crítica que merece ser imediatamente
reavaliada, seja para rever os todos os custos da operação (verbas locatícias e
outras operacionais), seja para reposicionar o produto, a marca ou a atividade,
como também, no limite, seja para considerar que é hora de fechar a loja,
transferir a operação ou simplesmente rescindir o contrato, pois o prejuízo é
provavelmente certo.
Esses dados podem ser muito úteis para
os Shopping Centers, com por exemplo, para traçar estratégias comerciais
preventivas, substituindo lojas antes que a situação seja irreversível e para
antecipar situações de conflito, como dívidas, despejos, sonegação, e baixa
performance da loja.
Mas também, a avaliação do “custo de
ocupação” pode ser muito positiva para os próprios lojistas, que, sabendo
desses números, podem rever o modelo de negócio de suas lojas, podem
reequilibrar suas despesas operacionais, podem tentar renegociar as bases de
seus contratos, como também podem avaliar se o negócio deve ou não ser mantido,
porque, em última análise, caso a marca dos 10% seja ultrapassada, e, pior que
isso, caso o alarmante índice de 25% esteja gritando em suas contas, então,
pode ser o momento de prevenir maiores prejuízos, e evitar que o fim seja mais
trágico.
O importante é que esses dados da
relação de “custo de ocupação” estejam sempre presentes nas análises do
negócio, e mais que isso, que sejam constantemente monitorados, acompanhados e
avaliados, porque, entre outros tantos números, estatísticas e dados
disponíveis, esta é uma relação muito importante para a saúde financeira,
contratual e operacional de qualquer atividade em Shopping Centers.
*Com mais de 12 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como
Sonae Sierra, Eternit, LGR e Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca
de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping
Centers. Formado em Direito pela UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela
Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou
MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK,
empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo
& Franchising. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor,
escritor e professor.