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Por Michel Cutait*
Existe um assunto que é muito importante no mercado de Shopping Centers, e que por diversas razões inspira muitas dúvidas, desencontros e incongruências: o Condomínio.
Existe um assunto que é muito importante no mercado de Shopping Centers, e que por diversas razões inspira muitas dúvidas, desencontros e incongruências: o Condomínio.
Antes de qualquer
discussão, vamos tentar definir condomínio de uma forma genérica, apenas para
delimitar um entendimento, assim, condomínio é a propriedade de um imóvel, bem
ou coisa exercida em conjunto por duas ou mais pessoas.
Como o condomínio é
algo muito presente na vida cotidiana, praticamente todo mundo compreende sua
definição, porém, na prática, e principalmente, quando aplicado nos negócios de
Shopping Center, o condomínio ganha aspectos bastante complexos que merecem
esclarecimentos.
Para começar, o
condomínio não é a propriedade ou imóvel ou o bem, o condomínio é o vínculo entre
seus diversos proprietários que têm obrigações e direitos que recaem sobre a
propriedade em comum.
Como pressuposto
fundamental de um Shopping Center, o condomínio parece uma forma coerente,
adequada e sistemática para permitir que o empreendimento seja gerido e
administrado com uniformidade, indivisibilidade e coesão.
E isso é fácil de
compreender, afinal, se cada parte do Shopping fosse gerida e administrada por
um proprietário ou locatário, não seria possível coordenar todos os esforços,
ações e medidas necessárias para preservar a estratégia na consecução de
objetivos claros e bem definidos. Cada um faria o que acha melhor, e isso não
funciona para um Shopping Center.
É verdade que há
Shopping Centers em que cada lojista é proprietário do seu espaço comercial
e/ou loja, mas mesmo nesses empreendimentos, que são minoria, a gestão e a
administração é feita por uma pessoa, empresa, síndica e ou entidade
representante de todos os proprietários.
Acontece, porém, que a
figura do condomínio não foi criada para servir ao modelo de negócio de um
Shopping Center, então, sua aplicação e compreensão precisa passar por diversas
adaptações, para que seja uma forma útil e correta de gerir um tipo de
empreendimento tão complexo e dinâmico.
Basicamente, os condomínios
de Shopping Centers são criados para permitir o rateio das despesas do
empreendimento, criando, assim, uma proporção justa da participação de cada um
dos locatários sobre o custeio das despesas chamadas comuns, sendo que, as
despesas chamadas privativas e/ou específicas são assumidas individualmente por
quem se beneficiou delas.
É importante saber que
no Brasil existem basicamente dois tipos de condomínio, o condomínio voluntário
e o condomínio edilício. O condomínio voluntário é aquele condomínio genérico,
que nasce da simples co-propriedade de determinado imóvel, bem ou coisa por
mais de uma pessoa. O condomínio edilício é um pouco diferente, porque
pressupõe que a propriedade pode ser dividida em partes ideais, uma parte comum
a todos os co-proprietários e outra parte individualizada para cada um dos
condôminos.
No modelo de negócio
amplamente praticado pelo mercado de Shopping Centers, o empreendimento é um
imóvel indivisível, ou seja, que mantém uma estrutura física que não pode ser
totalmente dividida em partes individualizadas, ainda que os espaços comerciais
e/ou lojas possam ser divididas e identificadas uma a uma, outras áreas como o mall, as docas, o estacionamento etc são
partes comuns do empreendimento, razão pela qual o Shopping Center se assemelha
bastante com a figura do condomínio edilício, e assim tem sido tratado por
todos, e também pela lei.
Porém, diferentemente
do que acontece num prédio residencial, as partes que podem ser
individualizadas, assim sendo, os espaços comerciais e/ou as lojas também são
propriedade dos proprietários do Shopping Center, sendo que, estes, dão o
imóvel em locação para os locatários e/ou lojistas para possam exercer seus
negócios, empresas e operações comerciais.
É por essa razão que
os locatários e/ou lojistas acabam assumindo os deveres, obrigações e as
responsabilidades como se fossem condôminos, mas, na verdade, eles não são
condôminos, porque só são condôminos os proprietários que mantêm a propriedade
em comum do imóvel, bem ou coisa.
Essa característica
marcante faz nascer algumas perguntas, por exemplo, qual é a regra que se
aplica nos condomínios de Shopping Centers? O locatário e/ou lojista está
submetido também à convenção do condomínio ou somente ao contrato?
Seria possível
discutir uma série de questões sobre este tema, mas para não perder o foco do
artigo, vamos concentrar os esclarecimentos na prática do mercado que tem sido
aplicada quase sempre de maneira correta.
O condomínio edilício
nasce com a convenção do condomínio, que é basicamente o conjunto de regras que
vão disciplinar todas as relações entre os condôminos, determinando quais são
os direitos e deveres que cada um dos condôminos deve exercer na propriedade em
comum.
Como em geral o
locatário e/ou lojista não é condômino, porque não é co-proprietário do
Shopping Center, as regras da Convenção do Condomínio não se aplicam a eles,
mas tão somente aos proprietários do Shopping, que, em verdade são os
condôminos.
Aos locatários e/ou
lojistas o que se aplica é o contrato de locação, bem como as normas gerais e a
lei de locação.
É portanto, o contrato
de locação em conjuntos com as normas gerais que disciplinam, determinam e
estabelecem as regras, direitos e deveres que todos os locatários e/ou lojistas
estão sujeitos a se submeter dentro de um Shopping Center.
Há quem pergunte: mas
esses direitos e deveres não tem limites? Sim, tem, e a própria lei de locação
é quem impõem esses limites, porém, no caso das relações entre locatários e/ou
lojistas de Shopping Centers, esse limite é mitigado, é reduzido para
determinadas espécies de despesas, chamadas de despesas extraordinárias.
Assim, no condomínio de um Shopping Center, o
locador precisa assumir algumas das despesas extraordinárias definidas na lei, que
são as despesas com obras de reformas
ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; com pintura das fachadas, empenas, poços de aeração
e iluminação, bem como das esquadrias externas; e indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação. Alem, também, das despesas com obras ou substituições
de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da
data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
É importante ressaltar que não são todas as
despesas extraordinárias que os proprietários do Shopping Center precisam
arcar, apenas essas indicadas acima, porque no restante das possíveis e
eventuais despesas do Shopping Center, a própria lei assegura que as regras
ficarão a cargo do contrato, daquilo que o locador e o locatário e/ou lojista
estabelecerem em contrato.
Por essa razão é que existe o condomínio edilício
dos Shopping Centers, para que seja possível gerir e administrar as partes
comuns e as partes privativas e/ou específicas do empreendimento, mitigando,
dividindo e repartindo o custo das despesas entre os locatários e/ou lojistas,
na forma de despesas comuns e despesas privativas e/ou específicas.
Assim, o condomínio edilício é constituído entre
os co-proprietários do imóvel, bem ou coisa, transferindo para cada um dos
locatários e/ou lojistas os custos decorrentes das despesas comuns
(proporcionais) e privativas e/ou específicas inerentes aos espaços comerciais
e/ou lojas que cada um deles recebeu em locação.
Há uma série de outras questões que podem derivar
desse modelo de negócio constituído na forma de um condomínio edilício, entre
eles, a questão de como deve ser formada e dividida a proporção das despesas
comuns, normalmente estabelecida na forma de CRD (coeficiente de rateio de
despesas), e muitas outras, mas como são temas bastante relevantes, vamos
limitar esta discussão no entendimento quanto a figura do condomínio.
Para finalizar, é
importante reafirmar que a gestão e a administração do Shopping Centers depende
da coerência, coesão e harmonia da convivência de todos os locatários e/ou
lojistas, assim considerados entre eles, e também considerados em relação aos
proprietários e/ou locadores do empreendimento, e não é por outra razão que a
lei de locação desloca a maior parte das regras para serem tratadas por meio do
contrato, para que, naturalmente, essas regras sejam concebidas, criadas,
organizadas e sistematizadas de uma forma adequada, especialmente para garantir
que a existência e a manutenção do Shopping Center seja preservada quanto à sua
indivisibilidade, organização e finalidade.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.