Por Michel Cutait.
Uma questão que muitas vezes passa
desapercebida em vários Shopping Centers, e também em várias empresas de
varejo, é a questão da titularidade do contrato de locação, ou seja, se o
locatário é uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, uma empresa, portanto.
Aparentemente o assunto pode parecer sem
importância, mas ele gera uma série de problemas no decorrer da locação, e não
somente nisso, mas também gera complicações de ordem jurídica, fiscal e até
comercial.
Quando um novo contrato é firmado entre
um lojista e um Shopping, muitas vezes ainda não há uma pessoa jurídica
devidamente constituída junto a Receita Federal nem junto aos órgãos municipais
e estaduais, e assim, tais contratos acabam sendo feitos com a pessoa física do
empresário intitulada como locatária. E neste caso, normalmente é previsto um
prazo de 90 dias para que seja constituída uma pessoa jurídica para figurar no
contrato de locação em substituição à pessoa física.
Ocorre que essa transferência quase
nunca é formalizada, e o contrato continua na pessoa física do empresário,
criando uma série de problemas.
Para ilustrar como exemplos: a locação
comercial pressupõe o exercício da atividade comercial por uma empresa
devidamente constituída; a constituição do estabelecimento (principal ou
secundário) exige registros formais pela empresa; a atividade comercial exercida
implicará em diversas obrigações de natureza fiscal (ICMS, IR etc), financeira
e contábil; e outras.
Além dessas questões, também há uma
questão importante, se o Shopping aceitar e admitir que o locatário seja uma
pessoa física e não providencie a transferência para a pessoa jurídica que
obrigatoriamente tiver sido constituída no local da loja do Shopping, passa a
correr um risco grande de receber o pagamento das verbas locatícias por uma
pessoa jurídica que não figura no contrato, além de admitir a novação de
transferência para uma empresa com a qual não concordava (sócios diferentes do
locatário pessoa física), como também poderá ter problemas quando da rescisão
forçada, da cobrança dos débitos e também da renovação contratual, afinal, o
locatário contratual não é aquele que está exercendo a locação.
Essas conseqüências também repercutem
diretamente e da mesma forma para os próprios locatários quando estejam agindo
como pessoas físicas, porque podem ficar sujeitos a penalidades e complicações
na esfera de seus próprios direitos, como por exemplo, acabar respondendo com
seu próprio patrimônio (bens móveis ou imóveis) no caso de uma cobrança ou
disputa judicial.
Sendo assim, longe de ser uma questão
simples ou sem importância, o levantamento, a verificação e o tratamento da
titularidade da locação, e principalmente da transferência da pessoa física
para a pessoa jurídica que efetivamente exerce a atividade comercial da empresa
e que tem constituído seu estabelecimento comercial no local da loja do
Shopping, são medidas que devem ser corretamente adotadas pelos Shopping
Centers e também pelas empresas de varejo, e mais do que isso, sua formalização
não pode escapar da responsabilidade dos gestores desses negócios, uma vez que
se não forem praticadas podem gerar muita confusão prática, mas também fiscal e
comercial, podendo, até gerar prejuízos financeiros.
*Com mais de 12 anos de
experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e
Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil,
Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela
UNESP, finalizou Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e
Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou MBA em Gestão de Shopping na
FGV/SP. Atualmente é sócio-diretor da MAKEITWORK, empresa especializada na
solução estratégica para negócios de Shopping, Varejo & Franchising. Além
disso é advogado no Brasil e Portugal, consultor, escritor e professor.