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Por Michel Cutait
Um dos assuntos mais polêmicos no mercado de Shopping Centers é a prestação de contas.
Para compreender
bem esta questão é necessário entender de que forma está
estruturado um Shopping Center, porque o modelo de negócio amplamente difundido e praticado nesse tipo de empreendimento importa em considerações
fundamentais para delimitar a abrangência da prestação de contas.
A princípio é preciso
reconhecer que, geralmente, os Shopping Centers adotam a estrutura de um
condomínio edilício, uma vez que, tendo partes que podem ser
individualizadas e partes comuns, oferecem as condições necessárias para que
sejam assim considerados.
Mas não é só isso, os
Shopping Centers também adotam o modelo dos condomínios porque este é o melhor
modelo para permitir a gestão do empreendimento sob o ponto de vista técnico e
operacional, especialmente para a gestão dos serviços de manutenção, segurança,
limpeza e outros serviços que mantêm o empreendimento funcional e operante.
Da mesma forma que ocorre no condomínio residencial, em que cada um dos condôminos é responsável pelo pagamento das despesas comuns e despesas privativas ou específicas, segundo a proporção de suas quotas, frações ou CRD (veja nosso outro artigo sobre este tema), nos Shopping Centers os locatários assumem os papéis de
condôminos, embora não sejam, e também cabe a eles o pagamento dos encargos do
condomínio.
Essa obrigação precisa vir
estipulada no contrato de locação e também deve constar na convenção do
condomínio, para que tais despesas possam ser exigidas dos locatários.
Em razão disso, os encargos do condomínio devem ser demonstrados, e os locatários
podem exigir que eles sejam comprovados pelo menos a cada 2 meses.
A demonstração ou
prestação de contas das despesas do condomínio é uma prática absolutamente
simples, comum e fácil de ser realizada.
Essa demonstração não
precisa ser complexa como uma demonstração contábil, nem precisa ser ampla
como um balanço, mas precisa trazer o mínimo necessário para demonstrar as
receitas e as despesas realizadas num determinado período de apuração, com a indicação
das contas, rubricas ou centros de custo, como deve constar os detalhes (ainda que sinteticamente) de cada um
desses itens, tanto para as receitas como para as despesas.
Como as receitas e as despesas
do condomínio precisam ser previstas em orçamento anual aprovado pelos
condôminos (neste caso, os locadores), cada um dos itens que compõem essa conta precisam ser bem indicadas para ficar absolutamente
claro para todos os condôminos, e particularmente no caso dos Shopping Centers, para
todos os locatários quais foram as ocorrências daquele período de apuração.
Em geral, a prestação de contas é apresentada como regime de caixa, mas isso não é um pressuposto, e também pode ser apresentada na forma de regime de competência, a depender do controle financeiro e contábil que a administradora pratique na gestão do condomínio.
Há quem pergunte se a prestação de contas deve apresentar o orçado além do realizado, o que parece algo bastante razoável, uma vez que é a partir do orçado que se estabelece as receitas necessárias para arcar com as despesas daquele período de apuração, mas essa não é uma exigência formal ou legal, e não precisa ser, necessariamente, praticada.
Em geral, a prestação de contas é apresentada como regime de caixa, mas isso não é um pressuposto, e também pode ser apresentada na forma de regime de competência, a depender do controle financeiro e contábil que a administradora pratique na gestão do condomínio.
Há quem pergunte se a prestação de contas deve apresentar o orçado além do realizado, o que parece algo bastante razoável, uma vez que é a partir do orçado que se estabelece as receitas necessárias para arcar com as despesas daquele período de apuração, mas essa não é uma exigência formal ou legal, e não precisa ser, necessariamente, praticada.
A rigor, também, a lista
de inadimplentes deveria fazer parte da prestação de contas, porque ela é parte fundamental no
entendimento das receitas e das despesas, mas, neste ponto, sobram
controvérsias e dúvidas, uma vez que a exposição dos inadimplentes, apesar de
ser algo lógico, pode prejudicar a imagem daqueles que estejam em dívida com o
condomínio.
Nos Shopping Centers, a
prestação de contas não alcança o aluguel, uma vez que aqui não se fala em
nenhum tipo de custeio de despesas, mas tão somente sobre a rentabilidade
decorrente da exploração comercial do empreendimento.
Há muitos gestores e
administradores que não se sentem confortáveis para realizar a prestação de
contas, e essa omissão acaba gerando enormes dificuldades na gestão do
empreendimento, a medida em que muitos locatários podem questionar de que forma
que as receitas estão sendo usadas no custeio das despesas do empreendimento.
Diferentemente de outras
épocas, atualmente, a governança corporativa dos Shopping Centers alcança
níveis muito elevados, sólidos e seguros para garantir que todos os stakeholders estejam protegidos em relação à gestão das
receitas e das despesas, razão pela qual todo e qualquer gestor e administrador
desses empreendimentos pode e deve fazer a prestação de contas dos encargos do
condomínio com absoluta tranqüilidade.
Na verdade é exatamente a
falta de informação clara e precisa, a dúvida quanto a utilização das receitas
e despesas, e a falta de conhecimento de tudo que um Shopping Center precisa
fazer para garantir que o empreendimento funcione com regularidade que são as principais causas da grande maioria dos conflitos entre os locatários e
empreendedores, razão pela qual, por si só, transforma a prestação de contas em uma prática altamente recomendável.
E as vantagens da
prestação de contas são inúmeras, como incrementar o relacionamento
dos locatários com o Shopping, permitir que as contas do
condomínio sejam aprovadas e auditadas, garantir que a
gestão do empreendimento seja praticada com transparência e segundo às
melhores práticas, e por fim, demonstrar com total segurança que
a administração do Shopping Center está sendo realizada com eficiência,
responsabilidade e profissionalismo, até porque, depois de anos e anos de muito
trabalho, esforço e dedicação, o mercado brasileiro de Shopping Center já está
devidamente inserido nas práticas de governança corporativa cuja realidade já
não se pode mais renunciar.
Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 30 Shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
Parabéns Michel. É mais simples do que eu imaginava. Claudio Soares.
ResponderExcluirBom dia, gostei de seu comentário porém INFORMO QUE solicitei a prestação de contas DETALHADAS de um shopping Center onde sou condômino e até a presente não me foram apresentadas,as solictações se deram de acordo com a seguinte pauta:
ResponderExcluirADIMPLENTES E INADIMPLENTES;
COTAS ORDINÁRIAS;
COTA INCREMENTAL;
COBRANÇA DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONDOMINIO;
ISENÇÃO OU DESCONTO DE COTAS CONDOMINIAIS PARA ALGUNS LOJISTAS;
E AINDA SOBRE A FUNDAÇÃO DE UMA ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS QUE SE DEU DE FORMA NÃO MUITO CLARA (SEM O DEVIDO COMUNICADO A TODOS OS LOJISTAS)ONDE SE DEU A NOMEAÇÃO DE UM PRESIDENTE E VICE PRESIDENTE QUE SEQUER ESTAVAM PRESENTES EM "ASSEMBLÉIA" , E JÁ SE ERA SABIDO PELOS LOJISTAS QUE OS MESMOS JÁ ESTAVAM SENDO ANUNCIADOS COMO ELEITOS ANTES MESMO DE QUALQUER REUNIÃO PARA SEDIMENTAR TAIS CARGOS.
email: contas.shopping@gmail.com