"CRD - COEFICIENTE DE RATEIO DE DESPESAS"

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Por Michel Cutait*

Existe um assunto que gera muita controvérsia no mercado de Shopping Centers, que é o CRD, ou o Coeficiente de Rateio de Despesas.

Esse conceito é extremamente importante para qualquer empreendedor e administrador de Shopping Center, como também para os lojistas ou locatários, e sua compreensão traz à tona diversos aspectos que interferem diretamente sobre a gestão do empreendimento, sobretudo quanto à matéria financeira.

O CRD é uma fórmula matemática, um coeficiente fracionado, proporcional e numérico que representa uma quota, uma parte de um todo representado pela base de cálculo comum a todos os condôminos que é a despesa comum do empreendimento, ou mais precisamente do condomínio.

Os lojistas ou locatários, quando têm um contrato de locação válido e vigente, são considerados, para todos os efeitos, como se condôminos fossem, porém, somente quanto à posse das áreas ou espaços que ocupam, que, segundo a sistemática condominial devem ser identificados ou individualizados.

Assim, o CRD é a parte ideal ou fração que aquela determinada e especifica área ou espaço representa em relação à totalidade do imóvel, e, portanto, serve para individualizar, nas devidas proporções, o rateio das despesas comuns do empreendimento.

A rigor, na letra da lei, o rateio das despesas do condomínio deveria ser fixado em conformidade com a fração ideal da área que aquele espaço tem sobre a área total do terreno, mas essa regra é flexível porque a própria lei autoriza que seja diferente, desde que a convenção do condomínio estabeleça outra sistemática de rateio.

Essa ressalva dá lugar ao CRD, porque, num empreendimento complexo como um Shopping Center, a simples proporção aritmética da fração ideal de uma área específica (medida em metro quadrado - m2) não é suficiente para atender a todos os aspectos, características e peculiaridades desse tipo de negócio.

O CRD, portanto, foi criado para criar uma forma mais adequada (e porque não, mais justa) de fazer o rateio das despesas comuns de um Shopping Center.

Por isso que a formação do CRD não considera somente com a metragem da área do espaço a ser locado, mas também incorpora elementos muito relevantes da operação de um Shopping Center como: a localização no mall, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, a importância da operação para o “tenant mix” do empreendimento, e outros critérios que permitem estabelecer quanto cada espaço a ser locado representa sobre o total do empreendimento.

Essa é uma operação matemática, porém, apesar disso, a forma de estabelecer os critérios e a importância ou peso que cada critério terá para a composição da quota ou fração de CRD sobre o total das despesas é uma faculdade ou uma prerrogativa do condomínio, e é por essa razão, e também porque a lei exige que seja assim, que a Convenção do Condomínio precisa prever essa sistemática do CRD.

Por todas essas razões, o CRD tem sido usado em larga escala nos Shopping Centers, mas sua compreensão exige a compreensão de outras questões que decorrem desse tipo de metodologia, cujas repercussões afetam diretamente a gestão do empreendimento, especialmente pela correlação direta que o rateio das despesas tem sobre os custos a serem assumidos pelos lojistas e/ou locatários.

Uma dessas questões é a observação de que muitas vezes, pela importância que determinada loja tem para o fortalecimento do “tenant mix” do Shopping, é necessário criar ou estabelecer condições específicas para essas operações, e neste caso, na prática, pode haver um ajuste sobre as frações representadas no CRD total, para compor e conciliar determinados benefícios ou reduções que são oferecidos para essas operações (por exemplo, as âncoras) de tal forma que todos sejam pelo menos indiretamente beneficiados, e que ninguém seja diretamente penalizado ou sobrecarregado com custos excessivos.

Apesar da aparente incongruência, não se pode negar que determinadas operações têm uma importância tão grande, que o esforço coletivo é compensado pelos benefícios, diretos ou indiretos, proporcionados por essas operações.

Daí que se torna imprescindível compreender de que forma se dá o ajustamento ou a alteração da proporção do CRD durante o desenvolvimento da operação do Shopping Center, especialmente durante os primeiros anos de de maturação e consolidação do empreendimento.

Em verdade, o CRD, na forma como tem sido praticado, é um coeficiente fixo e inalterável, porém, neste caso, o que pode mudar é a própria base de cálculo, ou, também, a própria totalidade de CRD que represente de forma numérica o total das despesas.

Em outras palavras, apesar do CRD ser fixo, a sua proporção sobre o todo pode ser alterada a medida em que alterar a participação desse CRD sobre o total do rateio.

Essa compreensão não é simples, porque havendo uma redistribuição dos CRDs específicos sobre o todo, pode ocorrer que o valor dos encargos a serem pagos pelo lojista ou locatário mude para mais ou para menos, tal seja o aumento ou diminuição daquele CRD sobre o total das despesas.

Também por isto que estas condições devem ficar bem claras na Convenção do Condomínio e nas regras gerais do Shopping, incluindo os contratos de locação.

Por fim, outra questão que emerge da sistemática do CRD é o impacto que a vacância no Shopping Center tem sobre a composição do rateio das despesas comuns.

Se o CRD é representado por diversos critérios, inclusive a área do espaço a ser locado, havendo um espaço que não esteja ocupado ou em operação, a sua respectiva fração representada pelo CRD, deve ser redistribuída no cálculo original, o que, muitas vezes, faz alterar a proporção que os CRD dos lojistas ou locatários representam sobre o todo, gerando aquele ajustamento que mencionamos acima.

É bastante recomendável, portanto, que o CRD seja calculado de forma precisa, ponderada e segundo critérios tangíveis e mensuráveis, que permitam que o rateio das despesas seja feito de forma positiva, justa e correta, para que a composição do custo das despesas comuns não prejudique ninguém, mas, principalmente, para que todos sejam diretamente beneficiados com o menor custo possível no pagamento das despesas comuns e que sejam indiretamente favorecidos pelo fortalecimento e aperfeiçoamento do tenant mix do Shopping Center.

Outra recomendação é que o CRD específico de cada lojista ou locatário seja atribuído expressamente no contrato de locação, ou na falta dele, que seja comunicado previamente para que a demonstração do rateio das despesas comuns seja possível de ser verificado e demonstrado por todos os interessados, cuja iniciativa traz mais segurança e controle sobre os custos e despesas comuns a serem rateados no condomínio tanto para os lojistas ou locatários como também para o Shopping Center.

Portanto, a sistemática ou metodologia do CRD é uma forma que pode trazer benefícios e vantagens para todos aqueles que estão sujeitos à sua aplicação, e sua utilização, bastante comum no mercado de Shopping Center, precisa levar em conta a necessidade de especificar os critérios de forma clara e adequada, a importância de estabelecer essa sistemática quando da constituição do condomínio e da contratação da locação, e, por fim, a fundamental preocupação sobre gestão dos custos do empreendimento, para que as despesas não sejam um empecilho ao crescimento das lojas, nem prejudiquem o desenvolvimento Shopping Center, que pode aumentar sua rentabilidade proveniente do aluguel à medida em que o custo das despesas esteja bem controlado e bem repartido.

Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.