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Um assunto que nem sempre é lembrado ou discutido no mundo do
Shopping Center, mas que merece um pouco de atenção é a figura do síndico.
O síndico, de maneira simples, é o representante, o mandatário,
o gestor do Condomínio, e, no caso dos Shopping Centers, é a pessoa eleita e
escolhida pelos condôminos para gerir o Condomínio que venha a ser constituído
no empreendimento.
O papel de síndico não é tão simples ou isento de
responsabilidade como muitas pessoas pensam, e achamos conveniente discutir um
pouco das suas obrigações e atribuições para que os candidatos ao cargo de
síndico tenham mais conhecimento sobre este tipo de função.
A começar o síndico poderá ou não ser um condômino, ou seja,
poderá ser síndico uma terceira pessoa, um gestor profissional, porém é
essencial que o sindico seja eleito e escolhido pela Assembléia do condomínio,
e sua função poderá ser exercida pelo prazo máximo de 02 (dois) anos, sendo
possível sua renovação.
Nos Shopping Centers o síndico costuma ser a principal empresa
condômina e/ou empreendedora, ou a empresa administradora, ou, por indicação
destes, o Gerente Geral ou o Superintendente, porque é o síndico que tem o
dever e a obrigação de gerir, zelar e administrar o condomínio do
empreendimento, neste caso, chamamos de condomínio a entidade denominada
condomínio edilício que é criada para instituir as partes comuns e
individualizadas do Shopping.
A figura do Condomínio Edilício para Shopping Centers precisa
ser melhor estudada, mas para o desenvolvimento deste artigo, vamos nos concentrar
na figura do síndico.
O síndico, então, devidamente eleito, passa a ter uma série de
obrigações e responsabilidades, entre elas: convocar as assembléias dos
condôminos; representar o condomínio em defesa dos interesses comuns, inclusive
na justiça se for necessário; prestar contas ao condomínio sobre qualquer
evento ou ocorrência de interesse do condomínio; cumprir e exigir o cumprimento
das regras e normas internas do condomínio; zelar e cuidar do patrimônio do
condomínio; cobrar os condôminos quanto às suas contribuições ou encargos de
condomínio, e no caso do Shopping, cobrar as despesas comuns e privativas dos
lojistas; e elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio, como
também respeitar o seu fiel cumprimento, inclusive com a apresentação das
contas para a aprovação dos condôminos.
São muitas as obrigações, e todas elas geram para o síndico o
dever de cumpri-las sob pena de ser destituído da função pela assembléia ou
pelos demais condôminos na forma que tiver sido estabelecido na Convenção do
Condomínio.
Nos Shopping Centers a figura dos condôminos costuma ser
confundida com os locatários e/ou lojistas, mas isso não é correto, porque, em
geral, salvo raras exceções, os Shopping Centers tem seus condomínios
instituídos pelos sócios e/ou condôminos proprietários do imóvel em que foi
edificado o Shopping Center.
Daí que a figura do síndico tem uma relação direta com os
proprietários e/ou condôminos do Shopping Center e não com os locatários e/ou lojistas,
entretanto, como os proprietários e/ou condôminos fazem a locação dos espaços
comerciais aos locatários e/ou lojistas, e como estes passam a exercer a posse
do imóvel locado, o síndico passa a representar os proprietários e/ou
condôminos também junto aos locatários e/ou lojistas.
Neste caso, todas as obrigações, regras, receitas, despesas
e interesses comuns e privativos relacionados ao condomínio edilício do prédio
do Shopping Center que sejam repassadas, atribuídas ou exigidas dos lojistas
e/ou locatárias, fazem nascer a responsabilidade do síndico de também
reportá-las àqueles que pagam a conta, ou seja, aos locatários e/ou lojistas.
É verdade que havendo um Condomínio Edilício no Shopping
Centers, os locatários e/ou lojistas não tem a capacidade ou o direito de
participar nas Assembléias, porque não são considerados condôminos, mas,
naquilo que lhes compete, quer dizer, nas obrigações que lhes são exigidas, os
locatários e/ou lojistas podem exigir, solicitar, requerer ou reclamar ao
sindico todos os esclarecimentos e informações que seja de seus interesses.
E não é só isso, a pessoa do síndico, na qualidade de gestor ou mandatário
do condomínio, tendo atribuições de gestão operacional e financeira do prédio,
pode ser responsabilizado criminalmente quando, nesta qualidade, praticar apropriação
indébita das coisas (objetos e/ou dinheiro) do condomínio, como também pode ser
responsabilizado por perdas e danos em relação aos atos ilícitos, eventos e
prejuízos que venha a praticar, colaborar ou permitir que seja praticado contra os direitos dos condôminos ou dos locatários e/ou lojistas.
E ainda tem, também, a questão do depósito de coisas (objetos
e/ou dinheiro) que o síndico acaba assumindo na qualidade de depositário fiel,
especialmente quando há processos judiciais em que tais coisas estão sendo
disputadas em juízo nos tribunais, e nestas circunstâncias o síndico passa a
ser o responsável pela manutenção, guarda, depósito e não-perecimento ou
não-destruição dessas coisas, sob pena de responsabilidade civil e criminal.
A função de síndico não é fácil, nem pode ser considerada de
maneira superficial, pois, nesta qualidade, o síndico tem uma série de deveres,
obrigações e responsabilidades a praticar, a cumprir e a zelar, e é essencial
que a pessoa que física ou jurídica que venha a exercer o papel de síndico seja
austera, diligente e cautelosa em relação às suas funções e atribuições.
De qualquer forma, o síndico, nos Shopping Centers tem um papel
essencial, e se exercido com responsabilidade e competência, permite que o
empreendimento, que os condôminos e que os locatários e/ou lojistas sejam
favorecidos e beneficiados com uma administração eficiente, responsável e
transparente, cujos resultados serão concretizados num Shopping Center melhor,
mais bonito, menos custoso e com poucos problemas, o que repercute de maneira
direta na rentabilidade dos proprietários e/ou condôminos como também dos locatários
e/ou lojistas.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.