"AS PERÍCIAS TÉCNICAS NAS RENOVATÓRIAS"

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Por Michel Cutait*

Um momento importante no desenvolvimento de um Shopping Center acontece na fase das renovações dos contratos de locação.

Essa renovação contratual tem diversas questões a serem compreendidas, que podem influenciar de maneira decisiva tanto na valorização do próprio Shopping Center como na viabilidade financeira de uma loja.

A renovação do contrato é uma prerrogativa que a lei garante aos locatários quando são comprovados determinados requisitos.

Esses requisitos são itens obrigatórios, e caso eles tenham sido observados, a renovação do contrato de locação nas mesmas bases do contrato anterior é obrigatória, ou seja, o locador não pode negar por ser uma garantia da lei.

É verdade que existem determinadas exceções em que o locador pode até reaver o imóvel, mas essas hipóteses são pouco comuns no Shopping Center, e portanto sua discussão ficará para outra oportunidade.

Para que a renovação do contrato seja garantida, o locatário precisa demonstrar que tem um contrato de locação escrito, com prazo determinado de no mínimo 60 (sessenta) meses, ainda que consecutivos, ou seja, que a soma dos prazos consecutivos alcance 60 (sessenta) meses, que esteja exercendo a mesma atividade ou ramo de negócio nos últimos 36 (trinta e seis) e que esteja em dia com suas obrigações contratuais.

Outro requisito essencial para a renovação obrigatória é a propositura da ação judicial antes de 06 (seis) meses para o fim do prazo de locação. Esse limite é uma regra essencial porque se a ação não for proposta até essa data, o direito da renovação deixa de existir.

Então, vamos imaginar que esses requisitos tenham sido todos cumpridos, e que o locatário tenha ajuizado a ação renovatória corretamente, o processo começa a correr no Poder Judiciário, e cada parte deverá indicar qual o valor locatício, o valor do aluguel, que julga ser o valor compatível com aquela locação.

Avaliar o valor locatício é o grande desafio.

Para fazer isso, os juízes acabam determinando que seja feita uma perícia técnica, para que o perito judicial avalie o imóvel e informe qual o valor do aluguel, segundo seus critérios de avaliação, deve ser o novo valor de aluguel a ser exigido no novo contrato a ser renovado.

Tudo isso é aparentemente normal, porém, existe um fator que não tem sido levado em consideração, que é o fator mercadológico especificamente considerado para os negócios de Shopping Center.

A locação no Shopping Center não é, nem de perto, uma locação semelhante às lojas de rua ou de pequenos espaços comerciais como galerias ou modernamente chamados de street malls ou strip malls, pelo contrário, a locação no Shopping Center tem regras específicas, tem características que exigem que os locatários cumpram determinadas obrigações, e mais do que isso, tem uma planejamento lógico muito mais complexo do que simplesmente a locação comercial de um espaço ou área.

Esse tem sido um grande desafio nas perícias técnicas, porque a grande parte das perícias ainda adota critérios e metodologias que não são adequadas para a avaliação de uma operação de Shopping Center, e consequentemente, a apuração do valor devido para a renovação do contrato sofre discrepâncias, contradições e equívocos que podem tanto prejudicar o Shopping Center como também prejudicar o próprio locatário.

Para avaliar o valor da locação de um espaço comercial dentro de um Shopping Center há muitos critérios que devem ser considerados na metodologia, não só a área ou a localização como é comum nas perícias de locações comerciais em imóveis de rua ou convencionais.

Na metodologia de cálculo e apuração de uma locação em Shopping Center é necessário levar em consideração, alem da área, o pavimento em que a loja está localizada, a localização no mall, a fachada, a atividade comercial que está sendo exercida, a importância da marca, a relevância daquela operação para o Shopping Center, e também, ainda que digam ao contrário, o entorno, a característica do empreendimento, e até mesmo a própria capacidade da loja de geração de valor pelas vendas ou faturamento.

Tudo isso precisa ser levado em consideração na avaliação, e, mesmo que seja adotado um método comparativo, é necessário que o perito judicial seja capaz de compreender, entender e considerar todos esses aspectos para encontrar um denominador comum para ser adotado no caso específico, e assim, possibilitar que o valor do aluguel seja ajustado de forma correta, atual e compatível com à dinâmica de um Shopping Center.

Infelizmente, a grande maioria dos peritos judiciais, que são indicados pelo juiz, não conhecem o negócio de Shopping Center, e portanto, em suas avaliações, acabam usando critérios e metodologias que não são congruentes ou adequadas para a realidade de uma locação de um empreendimento tão especial e diferenciado, o que pode resultar em uma avaliação (ou laudo) bastante desconectada da situação vigente no mercado.

Esse conhecimento específico em Shopping Center não é uma habilidade que se pode aprender por mera observação, opinião ou impressão, porque este tipo de negócio exige um conhecimento bastante profundo, aplicado e especializado cuja compreensão vem da prática do mercado, da formação dirigida e/ou especializada, e da vivência sobre as questões operacionais, técnicas, contratuais e gerenciais de um Shopping Center.

Por isso, os locadores e os locatários precisam se equipar de recursos que permitam que o laudo do perito e/ou a avaliação do novo valor do aluguel sejam impugnados, discutidos e reavaliados de uma forma mais adequada, segundo as exigências especiais que um Shopping Center exige para que a relação entre locador e locatário sejam positivas e alcancem um objetivo em comum que é a geração de valor para as empresas, o que, por si só, causa um efeito sistêmico em toda a cadeia econômica, inclusive os consumidores e funcionários.

Dentre esses recursos necessários está: um banco de dados bem estruturado, com números, estatísticas e análises sobre os negócios; um arquivo de contratos bem organizado e completo; um planejamento estratégico jurídico e financeiro que focalize exatamente quais os dados e quais as informações são relevantes para determinar o novo valor do aluguel; um advogado ou um escritório de advogados especializado nesse mercado; um rol de quesitos bem feito, pontual e assertivo para alcançar as conclusões planejadas; e um assistente técnico que tenha conhecimento especializado para acompanhar e colaborar com o trabalho do perito, mas também que tenha uma visão clara sobre todos os critérios que devem ser considerados na apuração do valor do aluguel para as locações de Shopping Center.

Esse planejamento pode ser determinante para o resultado do processo, ou seja, se todo esse trabalho for feito de maneira eficiente e adequada, o valor do aluguel poderá representar exatamente aquilo que ele deve ser, assim considerado segundo critérios específicos e compatíveis para uma locação de Shopping Center.

Como resultado disso tudo, tanto o Shopping Center como os locatários poderão renovar seus contratos de uma forma positiva, reforçando suas relações contratuais, ampliando os resultados econômicos e financeiros dos seus negócios, e garantindo que o valor do aluguel seja uma alavanca para perpetuar os negócios, e permitir que o mercado de Shopping Center se desenvolva cada vez mais, o que trará efeitos duradouros para a economia, para as empresas, e para toda as pessoas que de uma forma direta ou indireta mantenha relações com um Shopping Center.

*Com mais de 14 anos de experiência no mercado de Shopping Center e Varejo, tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 30 Shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Contato: michel@makeitwork.com.br