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Por Michel Cutait.
Uma discussão sempre recorrente é o
conceito de “ponto comercial”. Por vezes, analisado sob o ponto de vista
jurídico, outras sob o prima comercial, o fato é que ainda resistem inúmeras dúvidas
e diversas formas de entendimento sobre o significado e as delimitações sobre
seu conceito.
De uma forma geral, podemos dizer que o
ponto comercial é a consolidação do fundo do comércio em determinado local, em
decorrência da ocupação e do exercício de uma atividade comercial de maneira
contínua e constante, notadamente por meio de locações comerciais, e que, por
representar um ativo abstrato para quem exerce a atividade comercial naquele
local, faz gerar um valor que pode ser deduzido financeiramente em favor de
quem o constituiu.
A idéia original sobre o ponto comercial
estava consolidada na antiga e revogada “Lei de Luvas”, cujas disposições foram
absorvidas pelos locatários e locadores nas locações comerciais, e ainda estão
presentes e arraigadas na lembrança e no conhecimento da maior parte dos
profissionais que trabalham no mercado imobiliário, e também de Shopping
Center.
Ocorre, porém, que a Lei de Luvas foi
revogada pela Lei de Locação, e diante destas mudanças, quais de fato foram as
alterações práticas e concretas sobre as conseqüências decorrentes do ponto
comercial?
Basicamente, a Lei de Locação trouxe boa
parte dos entendimentos que estavam escritos na Lei de Luvas, mas a principal
diferença é que a Lei de Locação acabou com a indenização que existia quando um
locatário, por uma razão jurídica ou contratual ou circunstancial deixava de
exercer a renovação do contrato de locação em que tinha sido constituído o
ponto comercial.
Isso significa que, a partir da
revogação Lei de Luvas, a Lei de Locação excluiu a possibilidade do locatário
reclamar indenização, pagamento ou perdas e danos pelo ponto comercial que lhe
foi retirado.
Então, o que sobrou da idéia de ponto
comercial? A resposta é mais simples a partir da análise da Lei de Locação,
porque, desde então, o ponto comercial representa a prerrogativa de um
locatário ter sua locação comercial renovada compulsoriamente nos mesmos termos
do contrato anterior, se ele mantiver um contrato escrito e por prazo
determinado, se a atividade exercida tiver sido a mesma por pelo menos 3 anos
ininterruptos e se o prazo da locação tiver sido vigente por pelo menos 5 anos
ininterruptos.
Esse entendimento é importante para
compreender qual a amplitude do conceito de ponto comercial atualmente, e
principalmente, para que os profissionais do mercado imobiliário e aqueles
interessados em Shopping Centers tenham informações mais precisas quanto as
vantagens e desvantagens de um contrato de locação comercial por um prazo de 5
anos.
Portanto, vale a ressalva de que,
atualmente, o ponto comercial é reconhecidamente um elemento fundamental sob o
ponto de vista comercial, pois é o que permite que determinada operação ou
atividade se consolide no tempo e no lugar em que se encontra, mas também é
importante ponderar que, sob o ponto de vista jurídico, o ponto comercial nada
mais é do que a prerrogativa de permanecer naquele local em condições
semelhantes ao que foi originalmente contratado.
Há outras repercussões, entendimentos e
conseqüências sobre o ponto comercial? Sim, há várias outras, inclusive de
ordem comercial, estratégica e até mesmo tributária, mas esses outros aspectos
precisam ser melhor discutidos para que sejam compreendidos em sua totalidade.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
