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Por Michel Cutait*
Este ano o mercado de Shopping Centers tem sido bastante comentado pela imprensa e pela opinião pública, especialmente pelas notícias importantes e relevantes que vieram a tona, como questões ambientais, questões de ordem pública e questões legais.
Esses temas geram muitas discussões, e sobram opiniões, recomendações e críticas.
No meio de toda essa agitação está um tema pouco discutido pelo mercado, e que, até então vinha sendo tratado apenas como parte do processo de desenvolvimento de um Shopping Center.
Apesar de parecer que o tema é atual, o problema da inauguração do Shopping Center é um problema antigo que já enfrenta uma série de desafios há muitos anos, e cada vez mais a inauguração do Shopping Center se torna uma conquista muito trabalhosa e complexa.
Há outras questões que estão contidas neste evento, e que, da mesma forma não são problemas novos, que são as providências necessárias para a obtenção das autorizações, alvarás e licenças para o exercício das atividades do empreendimento e dos próprios lojistas e locatários.
Precisamos assumir o fato de que alguns empreendimentos abrem suas portas com documentos parciais, ainda que precários, mas suficientes para que o empreendimento esteja apto a exercer sua vocação comercial, recebendo o público consumidor e iniciando sua vida como Shopping Center.
Mesmo contrariando o que se divulga à exaustão, a maior parte dos Shopping Centers inaugura suas atividades muito bem posicionada junto aos órgãos públicos, e bastante respaldada por soluções legais, contratuais e até transacionais. Se há problemas sérios a serem enfrentados, esses são pontuais e muito bem dimensionados.
Em verdade, o desenvolvimento de um Shopping Center é extremamente complexo. Começa lá na fase de desenvolvimento do projeto, quando, o empreendedor precisa verificar, antes de tudo, se aquele projeto tem viabilidade e compatibilidade com os objetivos econômicos, sociais e promocionais planejados para o empreendimento.
Questões ambientais costumam ser grandes vilãs do projeto de muitos Shoppings Centers. Não é raro que muitos “greenfields” descubram surpresas ambientais, como por exemplo: nascentes d’água, patrimônio arqueológico, fauna e flora, enfim, uma série de impeditivos que só são sanados ou neutralizados mediante diversas compensações e contrapartidas.
Esse assunto merecia um artigo próprio, porque os problemas ambientais são imensos, e, graças a muitos técnicos, especialistas e à iniciativa dos próprios empreendedores, quase sempre são problemas possíveis de serem equacionados e superados.
Depois, vem as questões urbanísticas, como intervenções viárias, impactos na vizinhança, e tudo mais que interfere na alocação de um empreendimento deste porte, e esses aspectos são extremamente importantes para a viabilidade do empreendimento, e, como repercute de forma decisiva no cotidiano daquele local, não é incomum ver insurgências de comunidades inteiras, exigências para oferecer soluções urbanísticas complexas, e até mesmo incrementos e melhorias que modificam todo o entorno do Shopping Center.
A seguir vem as questões de ordem pública, como as posturas municipais, licenças de construção e obra, aprovações de projetos, e toda uma gama de exigências formais que são necessárias para atendimento das leis, e para a regularidade do desenvolvimento do empreendimento.
Mas é fato que tais exigências obrigatórias são quase sempre muito rigorosas e particularmente dificultadas por procedimentos burocráticos que geram morosidade e ineficiência no atendimento de todas essas providências, e que passam a ser motivos mais que suficientes para atrasar, comprometer e impedir o perfeito cumprimento do cronograma do projeto, e conseqüentemente o cumprimento da data de inauguração do Shopping Center.
Quando tudo está aprovado para começar a construção, vem a fase intensa e árdua das obras, a contratação de fornecedores, prestadores, a escolha de gestores das obras, o acompanhamento, as medições, o cumprimento dos prazos, a escolha e compra de materiais conforme os projetos, sem contar em todas as adaptações nas plantas e nas instalações do projeto.
Um Shopping pode parecer mais simples que um prédio residencial, mas não é, e não é pela simples razão de que é um equipamento comercial, voltado a atender diversos e inúmeros interesses, sejam os interesses dos empreendedores e sócios, como também os interesses de cada um dos lojistas e/ou locatários individualmente considerados.
Cada um desses players precisa de soluções diferentes, pois cada negócio tem sua própria característica, e toda a obra é conduzida e desenvolvida visando garantir e viabilizar que o Shopping seja construído conforme o projeto concebido, mas também procurando atender às necessidades de cada loja, desde que, obviamente, tais necessidades respeitem escopos pré-definidos pelas áreas de engenharia e arquitetura do empreendimento, além, claro, de respeitar questões de natureza operacional que muitas vezes são inconciliáveis com a vontade de todos.
Enquanto a obra segue, todos os contratos são negociados, um a um, segundo o Planejamento do Tenant Mix que já discutimos antes, e, neste fluxo de procedimentos e providências, o Shopping vai equacionando o cronograma físico/financeiro da obra, bem como acaba por se comprometer a inaugurar o Shopping em determinado dia ou mês, e tudo precisa ser coordenado para ser concluído na mesma data.
Vale lembrar que nos Shopping Centers novos, as lojas são montadas concomitantemente à fase de finalização e acabamento do Shopping, e essa convivência precisa ser muito bem conduzida e gerenciada, para que todos os envolvidos mantenham uma sinergia positiva para conciliar suas próprias necessidades, respeitando o cronograma físico/financeiro da obra, e garantindo que o Shopping seja concluído e que as lojas fiquem prontas e operantes exatamente na data da inauguração do empreendimento. Esse é um processo brutalmente desafiador.
Considerando todos esses fatos, um elemento importante para considerar é a comum e bastante razoável previsão contratual que permite que o empreendedor do Shopping Center prorrogue a inauguração pelo tempo que for necessário para sua fiel conclusão, desde que, obviamente, os lojistas e/ou locatários sejam previamente avisados e advertidos desta prorrogação, e que esse aviso seja oferecido em tempo suficientemente hábil para que o lojista e/ou locatário possa, também, adaptar seus projetos. Em geral, essa anterioridade varia de 120 a 180 dias, a depender de cada Shopping.
Excluindo as operações denominadas “âncoras” ou aquelas que exijam projetos muito específicos, como por exemplo os cinemas, um loja “satélite” leva mais ou menos entre 60 a 120 dias para ser montada, de tal forma que o prazo garantido pelo Shopping para avisar sobre eventual prorrogação costuma ser suficiente para que o lojista e/ou locatário possam se reorganizar e adaptar seus cronogramas à nova previsão de abertura do Shopping.
Apesar de haver casos pontuais e excepcionais, em geral, não há prejuízos muito significativos para os lojistas e/ou locatários, mesmo porque as verbas locatícias só começam a ser exigidas a partir do momento da inauguração do Shopping, e concomitantemente, da própria loja quando essa data for a mesma. Ou seja, prorroga-se a data de inauguração do Shopping, prorroga-se a data de abertura da loja e prorrogam-se os custos decorrentes das verbas locatícias.
Para não generalizar demais, é preciso ressaltar que há casos em que os lojistas e/ou locatários precisam se antecipar o planejamento dos seus projetos, e por questões de custos, logística e/ou engenharia, acabam assumindo compromissos que tinham por premissa a data de inauguração prevista para a inauguração do Shopping, e, havendo uma prorrogação, podem impor determinados prejuízos bastante significativos para esses lojistas e/ou locatários.
Não se pode esquecer que o maior interessado no cumprimento da data prevista para a inauguração do Shopping é o próprio locador, o empreendedor, o dono do Shopping, e essa é uma excelente garantia para os lojistas e/ou locatários, porque o desenvolvimento de um Shopping Center exige tanto esforço e investimento que, por diversas razões, sejam de ordem financeira (financiamentos e aportes de sócios), de ordem mercadológica (promoção e concorrência), ou sejam, ainda, de ordem contratual (penalidades e multas), muitos Shoppings acabam abrindo suas portas mesmo com uma baixa taxa de ocupação, na ordem de 60% a 70% da ABL (Área Bruta Locável).
Isso não é o ideal, mas é normal e aceitável. E no decorrer do primeiro, segundo e terceiro mês, tudo se organiza, e o Shopping alcança os 90% ou 95% de ocupação previstos para fazer do empreendimento um grande sucesso.
Tudo depende, também, da credibilidade, seriedade e comprometimento da empresa que está desenvolvendo, construindo, comercializando e administrando o Shopping. Há todo o tipo de empresa, mas a imensa maioria das empresas é realmente séria e costuma cumprir e entregar o projeto do Shopping dentro das características prometidas e pronto para ser inaugurado na data prevista.
Assim, é importante asseverar que um Shopping Center tem em sua essência, como sua principais características, a harmonia e a diversidade, que precisam ser complementares, e que se traduz de forma muito apropriada no “Tenant Mix”, em centenas de lojas e operações diferentes.
Sendo assim, a lógica que se deve adotar nas considerações dos temas ligados a esse mercado não pode ser a simples dedução que generaliza condutas e situações para chegar a conclusões gerais e superficiais, porque no mundo dos Shopping Centers cada caso é um caso diferente de outro, e a lógica correta é aquela que considera todos esses fatos a partir da situação singular para a regra geral.
E ao final, temos que reconhecer e comemorar as centenas, milhares e fantásticas histórias de sucesso, de Shopping Centers excelentes, de lojistas e/ou locatários satisfeitos e grande expansão, de clientes e consumidores felizes por poderem aproveitar momentos de lazer, entretenimento, cultura e convivência, e também devemos salientar com orgulho que a inauguração de um Shopping Center só faz permitir o crescimento das empresas, o aumento da oferta de trabalho e das oportunidades para os trabalhadores, crescimento da receita tributária, o retorno financeiro dos investimentos, a melhoria urbana, e o desenvolvimento da economia e da sociedade.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
Prezado Michel, enfim, um voto vencedor sobre os desafios de construir e lançar um Shopping Center. O mercado agradece. Bons negócios. Abs. Sidney.
ResponderExcluirMichel, parabéns pelo texto e principalmente por ter abordado as competencias de sustentabilidade - social e ambiental dentro do projeto de desenvolvimento de um shopping. Abraços, Facó
ResponderExcluirMichel, voltei aqui para compartilhar essa entrevista sobre Sustentabilidade na Industria de Shopping Center:
ResponderExcluirhttp://youtu.be/mntV7zex3Yw
abraços ,facó
Excelente artigo sobre a inauguração de um shopping center. O conteúdo em sincronismo com o contexto exeqüivel. Em continuidade, a operacionalização do centro comercial poderia ser o tema do próximo artigo?
ResponderExcluirMichel, um grande abraço!
Caro Michel, parabéns pelas excelentes matérias que vem publicando neste espaço, e que sem dúvida trazem a todos que as leem, grandes subsídios na defesa de sua oratória principalmente aos executivos comerciais em suas prospecções, no esclarecimento ao investidor leigo.
ResponderExcluir Aproveitando sua matéria “A QUESTÃO DA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING CENTER”, não devemos deixar de mencionar a possibilidade de prejuízo causada pelo atraso da inauguração, ao setor de moda e vestuário, principalmente o de moda feminina, que trabalha quase que exclusivamente com uma coleção que tem que ser negociada, na estação anterior, e que se não for colocada na vitrine na ocasião oportuna, estará fadada a produzir um grande prejuízo aos operadores, mais ainda aos franqueados, e por conseguinte, ao empreendedor por conta da não incidência do aluguel percentual.
Dai um comentário que fiz recentemente em outro debate, e que você sabiamente ressaltou em sua matéria, sobre a idoneidade das empresas envolvidas no processo, sejam empreendedores e ou as empresas de desenvolvimento, planejamento e comercialização. È preciso saber escolher onde investir.
Eduardo Mendes Daher
Consultor