"A EXPANSÃO DOS NEGÓCIOS DE VAREJO E SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait

O cenário otimista do mercado brasileiro para as indústrias de Varejo e Shopping Centers inspira a busca por soluções para a expansão e crescimento dos negócios e das operações.

Atualmente, os investimentos já não se limitam aos tradicionais mecanismos de financiamento, como empréstimos junto a bancos públicos e privados, ou financiamentos de insumos, equipamentos e ativos, mediante contratos garantidos por hipoteca, aval e outras formas de garantia.

A demanda do mercado faz as empresas de Shopping e Varejo buscarem outras formas de alavancagem, ainda não muito comuns para esses segmentos do mercado, mas já adotados em larga escala por empresas de outras atividades.

Entre essas formas mais sofisticadas de alavancagem, estão o IPO (Initial Public Offering) que é o evento que marca a primeira venda de ações de uma empresa no mercado de ações, no caso brasileiro, na BM&FBOVESPA, cujos resultados tem sido muito positivos, como mostra o exemplo de redes importantes como Le Lis Blanc, Riachuelo, Arezzo etc.

Outro mecanismo de financiamento é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) que tem sido muito usado por Shopping Centers, pelo qual, cedendo seus recebíveis (aluguéis e outras receitas), e devidamente estruturados e garantidos por cessões fiduciárias, alienações e outras garantias, transformam esses recebíveis em títulos de créditos, possibilitando que as empresas beneficiárias obtenham significativo aporte de recursos financeiros para desenvolver e expandir seus negócios.

O processo para estruturar um CRI depende da sinergia de diversos participantes, entre eles empresas de securitização, custodiantes, instituições financeiras, agências classificadoras de riscos (rating), escritórios de advocacia e uma expressiva participação dos gestores e executivos das empresas para que todo o processo seja desenvolvido com rapidez e eficiência.

Também se destaca a possibilidade de constituição de FIDC (Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios), que são fundos de investimentos pelos quais os recursos são adquiridos mediante a distribuição de cotas, cuja rentabilidade está relacionada à performance dos ativos que fazem parte do fundo, em outras palavras, o FIDC compra os direitos creditórios de determinadas empresas, e transforma isso em valor a ser distribuído entre os cotistas a medida que tais créditos são recuperados.

Esses fundos de investimento são alternativas muito eficientes para rentabilizar e alavancar a vida financeira de uma empresa de Varejo, e necessitam de um apoio jurídico e econômico muito adequado para que seja feito com sucesso.

Outra forma de alavancagem é a associação da empresa com outras empresas investidoras, que passam a ser parceiros estratégicos para o negócio, fomentando o desenvolvimento das atividades com a entrada de capital na sociedade, e usufruindo dos ganhos e da rentabilidade decorrentes da expansão do negócio. Essas associações representam novas formas de investimento a medida que um novo partner, muitas vezes acostumado a outros segmentos, passam a atuar de forma muito proativa na maneira como as empresas de Shopping Centers e varejistas conduzem suas atividades, incrementando a gestão e otimizando procedimentos internos para favorecer a performance do negócio, o que se vê com muita freqüência quando esses parceiros investidores são de outros segmentos, como por exemplo o que aconteceu com a Daslu, das marcas adquiridas pela InBrands, e tantas outras. Essas formas de alavancagem necessitam de uma assessoria muito abrangente, passando pelo planejamento estratégico adequado para o montante do investimento, discussões financeiras e econômicas sobre os negócios, identificação de players com forte atuação nessas operações, além da assessoria jurídica especializada, exigindo a constituição de instrumentos contratuais adequados, robustos e seguros, que possam representar o negócio da melhor forma possível, e funcionando como excelentes expedientes para o desenvolvimento dos negócios, crescimento das empresas, diversificação das atividades e aumento da participação no Market Share.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 20 shoppings no Brasil, Michel Cutait é especialista em Shopping Centers. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada na solução estratégica para negócios de Shopping e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor e formado em PNL e Teatro/Psicodrama. Está participando do curso de Formação em Mercado de Ações promovido pela BM&FBOVESPA.