"O SÍNDICO NOS SHOPPING CENTERS"

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Por Michel Cutait*

Um assunto que nem sempre é lembrado ou discutido no mundo do Shopping Center, mas que merece um pouco de atenção é a figura do síndico.

O síndico, de maneira simples, é o representante, o mandatário, o gestor do Condomínio, e, no caso dos Shopping Centers, é a pessoa eleita e escolhida pelos condôminos para gerir o Condomínio que venha a ser constituído no empreendimento.

O papel de síndico não é tão simples ou isento de responsabilidade como muitas pessoas pensam, e achamos conveniente discutir um pouco das suas obrigações e atribuições para que os candidatos ao cargo de síndico tenham mais conhecimento sobre este tipo de função.

A começar o síndico poderá ou não ser um condômino, ou seja, poderá ser síndico uma terceira pessoa, um gestor profissional, porém é essencial que o sindico seja eleito e escolhido pela Assembléia do condomínio, e sua função poderá ser exercida pelo prazo máximo de 02 (dois) anos, sendo possível sua renovação.

Nos Shopping Centers o síndico costuma ser a principal empresa condômina e/ou empreendedora, ou a empresa administradora, ou, por indicação destes, o Gerente Geral ou o Superintendente, porque é o síndico que tem o dever e a obrigação de gerir, zelar e administrar o condomínio do empreendimento, neste caso, chamamos de condomínio a entidade denominada condomínio edilício que é criada para instituir as partes comuns e individualizadas do Shopping.

A figura do Condomínio Edilício para Shopping Centers precisa ser melhor estudada, mas para o desenvolvimento deste artigo, vamos nos concentrar na figura do síndico.

O síndico, então, devidamente eleito, passa a ter uma série de obrigações e responsabilidades, entre elas: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em defesa dos interesses comuns, inclusive na justiça se for necessário; prestar contas ao condomínio sobre qualquer evento ou ocorrência de interesse do condomínio; cumprir e exigir o cumprimento das regras e normas internas do condomínio; zelar e cuidar do patrimônio do condomínio; cobrar os condôminos quanto às suas contribuições ou encargos de condomínio, e no caso do Shopping, cobrar as despesas comuns e privativas dos lojistas; e elaborar orçamento de receita e despesa anual do condomínio, como também respeitar o seu fiel cumprimento, inclusive com a apresentação das contas para a aprovação dos condôminos.

São muitas as obrigações, e todas elas geram para o síndico o dever de cumpri-las sob pena de ser destituído da função pela assembléia ou pelos demais condôminos na forma que tiver sido estabelecido na Convenção do Condomínio.

Nos Shopping Centers a figura dos condôminos costuma ser confundida com os locatários e/ou lojistas, mas isso não é correto, porque, em geral, salvo raras exceções, os Shopping Centers tem seus condomínios instituídos pelos sócios e/ou condôminos proprietários do imóvel em que foi edificado o Shopping Center.

Daí que a figura do síndico tem uma relação direta com os proprietários e/ou condôminos do Shopping Center e não com os locatários e/ou lojistas, entretanto, como os proprietários e/ou condôminos fazem a locação dos espaços comerciais aos locatários e/ou lojistas, e como estes passam a exercer a posse do imóvel locado, o síndico passa a representar os proprietários e/ou condôminos também junto aos locatários e/ou lojistas.

Neste caso, todas as obrigações, regras, receitas, despesas e interesses comuns e privativos relacionados ao condomínio edilício do prédio do Shopping Center que sejam repassadas, atribuídas ou exigidas dos lojistas e/ou locatárias, fazem nascer a responsabilidade do síndico de também reportá-las àqueles que pagam a conta, ou seja, aos locatários e/ou lojistas.

É verdade que havendo um Condomínio Edilício no Shopping Centers, os locatários e/ou lojistas não tem a capacidade ou o direito de participar nas Assembléias, porque não são considerados condôminos, mas, naquilo que lhes compete, quer dizer, nas obrigações que lhes são exigidas, os locatários e/ou lojistas podem exigir, solicitar, requerer ou reclamar ao sindico todos os esclarecimentos e informações que seja de seus interesses.

E não é só isso, a pessoa do síndico, na qualidade de gestor ou mandatário do condomínio, tendo atribuições de gestão operacional e financeira do prédio, pode ser responsabilizado criminalmente quando, nesta qualidade, praticar apropriação indébita das coisas (objetos e/ou dinheiro) do condomínio, como também pode ser responsabilizado por perdas e danos em relação aos atos ilícitos, eventos e prejuízos que venha a praticar, colaborar ou permitir que seja praticado contra os direitos dos condôminos ou dos locatários e/ou lojistas.

E ainda tem, também, a questão do depósito de coisas (objetos e/ou dinheiro) que o síndico acaba assumindo na qualidade de depositário fiel, especialmente quando há processos judiciais em que tais coisas estão sendo disputadas em juízo nos tribunais, e nestas circunstâncias o síndico passa a ser o responsável pela manutenção, guarda, depósito e não-perecimento ou não-destruição dessas coisas, sob pena de responsabilidade civil e criminal.

A função de síndico não é fácil, nem pode ser considerada de maneira superficial, pois, nesta qualidade, o síndico tem uma série de deveres, obrigações e responsabilidades a praticar, a cumprir e a zelar, e é essencial que a pessoa que física ou jurídica que venha a exercer o papel de síndico seja austera, diligente e cautelosa em relação às suas funções e atribuições.

De qualquer forma, o síndico, nos Shopping Centers tem um papel essencial, e se exercido com responsabilidade e competência, permite que o empreendimento, que os condôminos e que os locatários e/ou lojistas sejam favorecidos e beneficiados com uma administração eficiente, responsável e transparente, cujos resultados serão concretizados num Shopping Center melhor, mais bonito, menos custoso e com poucos problemas, o que repercute de maneira direta na rentabilidade dos proprietários e/ou condôminos como também dos locatários e/ou lojistas.

*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.