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Se
existe alguma expressão, característica ou algum traço distintivo e
marcante que possa representar a essência dos Shopping Centers, com bastante
propriedade tal função caberia ao “tenant mix”. É o “tenant mix” que define,
antes de tudo, a diversidade, a complexidade, a magnitude, a atratividade e a
organização que fazem nascer um Shopping Center, e é por esta razão que vale a
pena pensar um pouco sobre as aplicações práticas deste conceito.
Sem
qualquer intenção de limitar ou simplificar, mas com o objetivo de facilitar um entendimento, arriscamos dizer que o “tenant mix” é a organização sistemática de
distribuição das atividades comerciais que pressupõe o estudo, análise e
escolha de lojas e operações que sejam coesas, complementares, distintas, harmônicas
e balanceadas para atender às necessidades da demanda de um específico mercado
com a finalidade de estabelecer um Shopping Center atraente, competitivo e
rentável para todos.
Assim
compreendido, um passo fundamental do “tenant mix” é a fase que antecede o seu
efetivo planejamento, e para que isso seja feito com consistência e
aprofundamento, é mais que recomendável que o mercado consumidor daquela
determinada área em que será construído o Shopping seja bem pesquisado, mapeado
e analisado, e para tanto, existem diversas metodologias, e empresas e
especialistas que podem fornecer dados e informações fundamentais para que esta
etapa de formação do “tenant mix” seja bem estruturada.
Com o mercado consumidor bem delimitado em todas as suas características e
necessidades, começa uma nova fase do desenvolvimento do Shopping que passa
pelo planejamento do “tenant mix” aliado ao projeto arquitetônico do Shopping.
Há quem acredite que o projeto arquitetônico possa ser desenvolvido sem a
análise conjunta do “tenant mix”, mas essa não parece a melhor metodologia,
porque cada m2 (metro quadrado) de área útil e de área bruta locável (ABL) do Shopping precisa ser pensado, organizado e
estabelecido simultaneamente ao planejamento do “tenant mix” adequado para aquele
projeto. E isso pode fazer toda a diferença no sucesso do empreendimento,
principalmente nos primeiros anos de consolidação do Shopping.
Como este assunto envolve diversas discussões, vamos nos concentrar na questão do
“tenant mix”, e, sobre isto é importante ressaltar que a estratégia de
formação do “tenant mix” precisa levar em consideração não só o posicionamento
que o Shopping pretende lançar no mercado, mas também o balanço e o
equilíbrio entre os ramos de atividades, lojas e operações que serão
contratadas para os espaços comerciais.
Não
existe um modelo fechado, correto ou uniforme para formatar o “tenant mix”,
mesmo porque uma das suas características essenciais é que ele ofereça a
possibilidade de criar harmonia pela diversidade, e portanto, cada
empreendimento poderá estabelecer, criar e organizar um “plano de mix” (outro
nome dado ao “tenant mix”), que seja adequado para o projeto do Shopping Center.
Por essa
razão, foi muito importante a iniciativa da Abrasce
(Associação Brasileira de Shopping Centers) quando criou um “plano de mix” que
serve de referencia metodológica para os operadores da indústria de Shopping
Centers, o que representou um grande avanço para permitir que as diversas
atividades comerciais fossem organizadas e classificadas em grandes
grupos, e, segundo uma lógica bem fundamentada, pudessem ser subdividas em outros
grupos mais especializados até criar um sistema completo e confiável para fornecer
elementos e dados bem definidos sobre cada um dos ramos de negócios que estão
presentes nos Shopping Centers, e, obviamente, sendo um método, sempre
haverá espaço para exceções e atualizações.
Outro importante
aspecto da aplicação concreta do “tenant mix” na escolha das lojas, operações e
marcas que serão contratadas, é a conseqüência direta que estas escolhas fazem
repercutir para os lojistas e/ou locatários, porque, uma vez definida sua atividade
comercial ou atividade obrigatória (como também o próprio nome fantasia) por
expressa previsão contratual, tal escolha acaba por definir o equilíbrio, a
harmonia e o balanço que foi feito concebido pelo Shopping Center para atender às necessidades que foram identificadas e verificadas quando do seu
planejamento comercial.
Esse é o perigo!
Se a
atividade comercial obrigatória não tiver sido bem definida, se não for bem
explicitada, se não estiver de acordo com a grade de produtos comercializados
pelo lojista e/ou se estiver incompleta ou incongruente com o que será
efetivamente praticado na loja, nascem dois problemas: (a) um para o Shopping, que poderá ter o planejamento comercial bastante comprometido, prejudicando o empreendimento naquela finalidade de estar bem posicionado
junto ao mercado consumidor; e (b) outro para o lojista que, praticando uma
atividade diferente daquela que tenha sido contratada, estará sujeito, não só à falta de adequação do seu produto ao local escolhido, mas também à falta de aderência ao público consumidor, e ainda ficará sujeito às
penalidades contratuais, como multas e outros encargos, isso se ainda não lhe forem exigidas
outras penas ainda piores, como a própria rescisão do contrato.
Por
essas razões, e porque são determinantes para o desenvolvimento regular,
positivo e eficiente do Shopping Center é que o “tenant mix” precisa ser
concebido com responsabilidade, cautela e aprofundamento, como também precisa
ser bem aplicado quando das contratações das lojas, tanto pelos Shopping Centers como
pelos lojistas e/ou locatários, para que o desenvolvimento de suas operações
seja construído com bases bem fundamentadas, seguras e adequadas para atingir
os objetivos e as metas comerciais, financeiras e institucionais de todos.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
*Com mais de 13 anos de experiência tendo trabalhado para empresas como Sonae Sierra, Eternit, LGR e Westfield Almeida Junior e contribuído com a gestão de cerca de 25 shoppings no Brasil e de vários importantes varejistas, Michel Cutait é especialista em Shopping Center. Formado em Direito pela UNESP, fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Relações Sociais pela PUC/SP. Também estudou Doutorado em Economia de Consumo na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Atualmente é Diretor e Consultor da MAKE IT WORK, empresa especializada no desenvolvimento, elaboração, produção e execução de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, professor, e formado em Mercado de Ações pela BMF&Bovespa.
Michel, que bom que começou a discutir questões tão importantes assim. O artigo está ótimo. Parabéns. Marco, seu colega das antigas.
ResponderExcluirMichel, realmente a escolha correta do tenat Mix para os centros comerciais é que determinará o sucesso do empreendimento ou seu fracasso... Adorei este artigo. Abs.
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